Hinnoittelu lyhytaikaisessa vuokrauksessaLyhytaikaisessa vuokrauksessa ( johon "Airbnb majoittaminen" on muodostunut synonyymiksi) on olennaista, että kohteen hinnoittelu löytää oikean tasonsa. Hinta ei saisi olla liian korkea, jotta käyttöaste ja varausten määrä ei jää liian alhaiseksi, mutta ei myöskään liian matala, jotta kohdetta ei myydä turhan halvalla kilpailijoihin nähden. Oman käsitykseni mukaan valtaosa (ei-ammattimaisista) majoittajista tekee hinnoittelun siten, että he alkuun vertaavat oman kohteen sijaintia, varustelutasoa, majoituspaikkojen määrää sekä muita ominaisuuksia, joiden perusteella he sitten asettavat sopivan yöhinnan joka peilaa omaa tuottotavoitetta. Toisilla sama hinta on voimassa jatkuvasti, mutta toiset muokkaavat hintaa aktiivisesti esim. sesonkien mukaisesti. Tiedän myös sellaisia, jotka kerran kuussa päivittävät hinnat tulevan kuukauden osalta käsin. Koska majoitusbisneksessä on erilaisia sesonkeja, hintoja kannattaa tarkastella jatkuvasti. Sesonkien tunnistaminen onkin majoittajalle tarpeellinen taito. Parhaimmillaan vuosien saatossa muodostuu jonkinlainen näppituntuma, jonka perusteella pystyy omasta mielestään määrittelemään sopivan hintatason. Hinnoittelulla on suora vaikutus kohteen vuokratuottoon ja käyttöasteeseen, joten tämä on tärkeää tehdä oikein. Tällaisessa käsin hinnoittelussa on omat hankaluutensa ja rajoitteensa. Ensinnäkin, mitä useamman kohteen omistaa, sen työläämpää hintojen jatkuva ylläpito on ja helposti tulee myös hinnoitteluvirheitä. Mikäli samaa kohdetta vuokraa useassa eri välitysportaalissa, työ kompleksisoituu - on muistettava päivittää tiedot kaikkialle, huomioiden myös se, että hinnoittelumekanismit eri portaaleissa eroavat toisistaan jonkin verran. Lisäksi tällainen hinnoittelu perustuu mututuntumaan, eikä oikeaan kysyntädataan markkinoilla. Airbnb tarjoaa Smart Pricing -ratkaisua asiaan, mutta lukemieni kommenttien perusteella se ei olisi erityisen hyvä. Sanoipa joku jopa, että se optimoi Airbnb:lle parhaat tuotot alhaisilla hinnoilla sinun kustannuksellasi. Mene ja tiedä. Toisaalta, Airbnbn ratkaisu ei riitä meille, jotka kohteita välittävät monikanavaisesti. Dynaaminen hinnoittelijaEdellämainittuun ongelmaan on onneksi ratkaisu. Dynaaminen hinnoittelija kytkeytyy suoraan käyttämääsi kanavanhallintajärjestelmään (minulla Smoobu) tai varausportaaliin (esim. Airbnb tai VRBO) johon se hinnoittelee (antamasi sääntöjen mukaisesti) kohteen hinnat sopivaksi automaattisesti. Booking.comiin ei ole Pricelabsissa suoraa integraatiota, mutta Smoobun kautta se onnistuu, kuten sen kautta myös muihinkin sen tukemiin varausportaaleihin. Käyttämäni Smoobu -kanavanhallintajärjestelmä tarjoaa valmiit integraatiot seuraaviin sovelluksiin: Beyond Pricing, Pricelabs.co, Wheelhouse ja Smartpricing. Olen itse käyttänyt Pricelabsia, joten avaan sitä tässä hieman tarkemmin. Mitä Pricelabs tekee:
Järjestelmässä voidaan asettaa erilaisia sääntöjä minimivarausten pituuksille huomioiden viikonpäivien ja viikonloppujen eroavaisuudet, viime hetken varaukset, kaukaiset varaukset sekä ns. "orpopäivät" eli yksittäiset tyhjät päivät varausten välissä. Erilaisia sääntöjä on melkoinen määrä, mutta perusasetuksillakin pääsee jo pitkälle. Esimerkiksi käyttöasteeseen perustuvia hinnoittelusääntöjä on useita:
Ohjelmistossa on myös markkinanäkymä (Market Dashboards), joista näkee VRBO- ja Airbnb -kohteiden yksityiskohtaiset tiedot haluamaltaan alueelta. Esimerkki analyysista löytyy täältä. Hauskana yksityiskohtana havaitsin Pricelabsin käyttöönoton yhteydessä, että se osasi heti mm. hinnoitella tulevan heinäkuun musiikifestivaalin päivät (korkeahkoon hintaan) ilman että tein mitään. Sitä mukaa kun festivaali läheni, hintaa laskettiin pikkuhiljaa automaattisesti kunnes varaus saatiin aikaan. Pricelabs tarjoaa myös Salkkuanalyysin (Portfolio Analytics) , jolla pystytään pureutumaan tarkemmin omien kohteiden suorituskykyyn, hinnoitteluun, majoituspäiviin, varauksiin yms. Tämä on erinomainen lisä, jonka avulla pystyy tarkistelemaan oman kohteen suorituskykyä. Alla kuva yhden kohteemme yleisnäkymästä, jossa vasemmalla reunalla hinnoittelusäännöt, keskellä varauskalenteri kysyntäväreineen ja oikeassa reunassa käyttöastemittarit. Pricelabsin wizardi "Help me choose a base price" tarjoaa nopean tavan määritellä kohteen perushinta alueesta ja kohteesta riippuen. Tämä kannattaa ajaa aika ajoin, koska suositus muuttuu kun keinoäly oppii ja markkina muuttuu. HinnoitteluDynaamisen hinnoittelijan hinta on 19,99 dollaria per kohde per kuukausi. Useamman kohteen myötä hinta laskee. Salkkuanalyysi (Portfolio Analytics) on maksuton lisäpalvelu edellisen lisäksi, mutta markkinanäkymä (Market Dashboard) on hinnoiteltu hintaan 9.99 dollaria per kuukausi. Maksuveloitus tapahtuu automaattisesti kuukausittain sen jälkeen kun luottokortin tiedot on syötetty. Itse käytin Market dashboardia alkuun, mutta irtisanoin sen muutaman kuukauden jälkeen ja jätin käyttööni pelkästään dynaamisen hinnoittelijan salkkuanalyysin kera. yhteenvetoDynaaminen hinnoittelija on ollut käytössäni jo noin vuoden. Tuntuu mahdottomalta ajatukselta luopua tällaisesta työkalusta ja alkaa ylläpitämään hintoja ja sääntöjä usean kohteen osalta useassa eri portaalissa käsin.
Vaikka ohjelmisto maksaa jonkin verran, säästettynä työaikana ja oikein hinnoiteltuina kohteina tämä haukkuu hintansa helposti takaisin. Ainakin meillä tuotto on ollut tänä aikana hyvä. Mikäli aihe kiinnostaa, mutta tarvitset apua, ota yhteyttä.
0 Comments
Jokin aika sitten oli julkisuudessa useita juttuja siitä, kuinka suuret kaupungit ovat alkaneet puuttumaan asuinhuoneistoissa tapahtuvaan lyhytaikaiseen majoitustoimintaan. Puhuttiin ns. Airbnb -toiminnasta, tosin Airbnb on vain yksi toimintaan liittyvä alusta, mutta siitä on muodostunut jonkinlainen synonyymi toiminnalle. Voiko tähän rakentaa vakavasti otettavaa laajempaa liiketoimintaa ja jos, niin miten? KAUPUNGIEN MÄÄRÄYKSET Kotikaupungissani Oulussa rakennusvalvonta on alkanut tutkimaan "luvattomia" Airbnb -asuntoja ja on lähestynyt omistajia kyselyllä, jossa pyydetään selvitystä huoneiston käyttötarkoituksesta. Jos käyttötarkoitus on kaavan vastainen, on toiminta vaadittu lopettamaan uhkasakon nojalla. Ongelmana lienee muutamat keskustan uudet taloyhtiöt, joihin on asettunut lukuisa määrä lyhytaikaista vuokraustoimintaa harjoittavia toimijoita. Oulun rakennusvalvonta on julkaissut ohjeen, joka määrittää majoitustoimintaan liittyvät säännöt. Käytännössä oman asunnon tilapäistä majoittamista ei lueta majoitustoiminnaksi, mutta säännöllinen toiminta ohjeen mukaisten edellytysten täyttyessä ei ole mahdollinen ilman käyttötarkoituksen muutosta, joka taas on hankala saada asetettujen (kiinteistöteknisten) vaatimusten vuoksi ja myös senkin takia, että hakijan pitäisi saada myös taloyhtiö puolelleen. Myös Tampereella on rakennusvalvonta julkaissut oman ohjeensa, jossa määritellään majoitustoiminnan säädökset. Helsingin kaupungin ohjeistus on hieman erinäköinen, joskin sisällöltään kuitenkin vastaava (sama Thaimaan -reissu on esimerkiksi esillä näissä kaikissa). Rovaniemi elää pitkälti turismista ja Suomen Airbnb -"mekka", jossa suhtautuminen on ollut erilaista, mutta olen kuullut, että sielläkin joissain uusissa taloyhtiöissä on kirjattu kielto yhtiöjärjestykseen. Yleisesti ottaen minusta vaikuttaa hieman siltä, että viranomaiset ovat heränneet yksityisten huoneistojen käyttämiseen majoitustoimintaan myöhään ja sen vuoksi asiasta on noussut paljon porua, koska pelisäännöt eivät ole olleet kaikille osapuolille alusta alkaen selvät. Laki majoitus- ja ravitsemustoiminnasta (308/2006) on muuten vuodelta 2006, jolloin koko Airbnb:tä ei ollut edes olemassa (perustetiin vuonna 2007). Tämän vuoksi on tapahtunut ylilyöntejä, kuten Taka-Töölön esimerkki osoittaa. MAJOITUSTOIMINTAA VAI EI Mikä on sitten majoitustoimintaa ja mikä ei? Riittääkö kriteeriksi kesto? Päivä, Viikko, Kuukausi ? Asunnon tarvettahan voi olla parin viikon, kuukauden tai kesän ajaksi esim. oman asunnon remontin, työmaaprojektin tai kesätyön ajaksi. Joko kalustettuna tai kalustamattomana. Onko se siis majoitustoimintaa vai vuokraustoimintaa? Sanna Hughesin esityksessä Airbnb oikeudellisenä ilmiönä / 12.2.2020 Jyväskylä oli määritelty seuraavasti:
Em. kaupunkien ohjeistuksessa on kerrottu, että mitä useampi seuraavista kriteereistä täyttyy, sitä todennäköisemmin on kyse majoitustoiminnasta:
AMMATTIMAISTA LIIKETOIMINTAA
Ammatimainen ja laaja majoitustoiminta huoneistoissa kaupungeissa edellyttää lupien hakemista. Huoneiston käyttötarkoituksen muuttaminen, kuten asunnon muuttaminen majoitushuoneistoksi, tarvitsee rakennusluvan. "Asuinhuoneiston muuttaminen majoitushuoneistoksi on olennainen käyttötarkoituksen muutos (maankäyttö- ja rakennuslaki 125.4 §)". Tällöin on myös huomioitava, että huoneistossa majoitustoiminnan edellytykset täyttyvät. Monessa vanhemmassa huoneistossa mm. poistumisteiden lukumäärä tai ilmanvaihdon määräykset luovat haasteen. Kuitenkin, on mahdollista hakea toimintaan lupaa ja lähteä rakentamaan tämän pohjalle liiketoimintaa, mikäli edellytykset täyttyvät ja lupaviranomaiset ovat suosiollisia. Sekin olisi myös mahdollista, että joukko sijoittajia hankkii tai rakennuttaa lyhytaikaista majoitusta varten oman kiinteistön, joka on alkujaan jo kaavassa määritelty toimintaa varten. Tällöin kukin osakas voisi harjoittaa kohteessa lyhytaikaista vuokraustoimintaa. Tämä voisi olla mainio ratkaisu muunmuassa siksi, että kiinteistössä ei ole vakituisia asukkaita, joille (osalle) majoitustoiminta aiheuttaa närästystä. Tietääkseni tällaista ei Suomessa ole tehty, mutta tämä saattasi olla kiinnostava konsepti ! Oman asunnon (jossa asuu ja on kirjoilla) satunnainen vuokraus harrastusmielessä on edelleenkin sallittua esim. lomien aikana ilman käyttötarkoituksen muutoksen hakua. Tämä lienee kuitenkin se yleisin tapa ja mukailee Airbnbn alkuperäistä ajatusta. Tätä en kuitenkaan kutsuisi laajamittaiseksi liiketoiminnaksi. Mökkien- tai lomahuoneistojen vuokrausta lyhytaikaisesti on mahdollista tehdä laajassakin mittakaavassa, kun huomioidaan kaavamääräykset ja majoitustoiminnan edellytysten täyttyminen. Monelle hiihtokeskukselle tämä toiminta on elinehto ja esim. Rukalla tiettyjen huoneistojen hankinta edellyttää sitoutumista majoitustoimintaan, jotta ne eivät jää pelkästään omistajan omaan käyttöön. Edellä mainittujen lisäksi mieleen tulee myös majatalot ja lomakeskukset, joissa jo vanhastaan on tehty majoitustoimintaa laajemmassa mittakaavassa. Kohteiden määrän kasvaessa tulee eteen myös skaalausongelmat, eli miten huolehtia samanaikaisesti usean kohteen huolinta, eteen nousevat ongelmatapaukset, varausjärjestelyt monikanavaisesti sekä viestintä. Jälkimmäisiin on olemassa tehokkaita työkaluja, joista on tässäkin blogissa kirjoitettu. Ennenkuin päätät aloittaa ja hankit viisi huoneistoa Airbnb -toimintaan - mieti miten esim. ensi torstaina klo 11.00 tai 12.00 aiot siivota, vaihtaa liinavaatteet ja pyyhkeet, viedä vanhat pois, tiskata astiat, huolehtia avaimet, viestiä tulevien asiakkaiden kanssa yms. jotta nämä asunnot ovat valmiina ennen klo 16.00 seuraavia majoituksia varten. Entäpä oletko valmis uhraamaan viikonloppusi tällaiseen toimintaan vai onko sinulla verkostoa, joka voi sitä tehdä. Viikonloput kun ovat aktiivisinta vuokrausaikaa. Aiemmin omassa Tuparentin strategiassa oli kasvattaa lyhytaikaisen vuokrauksen ympärille kaupungissa liiketoimintaa useamman kohteen ympärille, mutta tuo suunnitelma on nyt kuopattu toistaiseksi. Säädösten tulkinnassa ja luvituskäytännössä on paljon epävarmuustekijöitä, joten odotamme ja seuraamme. HomeToGo, omien sanojensa mukaa maailman suurin loma-asuntojen markkinapaikka, julkisti katsauksensa vuoden 2022 matkailutrendeihin. Itse matkailualalla toimivana, julkaisussa mielenkiintoisia nostoja. Korona Hometogon mukaan rokotusten lisääntyessä maailmanlaajuisesti, näkymä vuodelle 2022 on edelleen positiivinen. Matkustajat laajentavat suunnitelmiaan tulevaa vuotta pitäen ja matkakulut sekä oleskelun kesto ovat laajempia verrattuna ajankohtaan ennen koronaa. Vuotta 2021 verrattuna aikaan ennen pandemiaa, loma-asuntojen markkinapaikka on kirjannut maailmanlaajuisesti ~+54 %:n nousun keskimääräisessä varausarvoissa ja pidentyneinä matkoina maailmanlaajuisesti, varausten keskimääräinen pituus on kasvanut ~+9 %. * Vuoden 2022 matkailun suosituimmat maat***** Useimpien testattujen tai rokotettujen matkustajien matkustuskiellot kumotaan, joten ihmisten on helpompi matkustaa kansainvälisesti. HomeToGo-sivustolla maat, jotka kokivat suurimman nousun pandemiaa edeltävään aikaan verrattuna, ovat: Kuten kuvasta huomataan, Suomi on listalla seitsemäntenä, kasvun ollessa huimat 99% ! Tämä lupaa alustavasti hyvää koronasta kärsineille matkailuyrityksille sekä luo ja ylläpitää näissä olevia työpaikkoja. Suosituimmat matkatyypit Kolme selkeintä matkatyyppiä, jotka ovat voittajia vuonna 2022 HomeToGon mukaan. Trendi #1: Rentoutumisen ja yksityisen pakomatkan asettaminen etusijalle Hiljattain tehdyn maailmanlaajuisen HomeToGo-kuluttajatutkimuksen osallistujista 63 prosenttia mainitsi rentoutumisen tärkeimmäksi matkamotivaattorikseen, joten hakutiedot paljastavat nyt, että matkustajat ovat menossa saarille etsimään zeniä ensi vuonna.** Saarikohteiden kysyntä on kasvanut merkittävästi lyhyiden matkailijoiden tarpeisiin. Määräaikavuokraukset vuonna 2022, kun Bali (+611 %:n lisäys hakutuloksissa), Sanibel Island (+567 %) ja Saint Lucia (+560%) ovat johtajia kolmena suurimmana matkakohteena, jotka kasvavat maailmanlaajuisessa hakukysynnässä.*** Trendi #2: Matkailualueiden elpyminen Vaikka pandemiavaikutteinen maaseutumatkailutrendi on edelleen suosittu, matkailualueiden odotetaan nousevan takaisin suosioonsa vuonna 2022 ympäri maailmaa. HomeToGon haetuimpien matkailualueiden joukossa jotkin tunnetut kohteet eivät vain pysy suosittuina, vaan ovat jopa lisänneet kiinnostustaan tulevana vuonna. Suurin osa matkailijoista vierailevat paremmin tunnettuissa kohteissa, alueet kuten Florida Yhdysvalloissa (+70,23 % hakujen lisäys), Sardinia Italiassa (+57,40 %), Mallorca Espanjassa (+36,29 %) ja Saksan Itämeren alue (+23 %) - ovat niitä, joita kannattaa seurata trendikkäinä pakopaikkoina.*** Trendi #3: Kotimaan matkailu jatkaa nousuaan Vuosien 2020/21 nousukauden pohjalta HomeToGo ennustaa kotimaan matkailun kasvun jatkuvan uuteen vuoteen keskeisenä trendinä. Amerikkalaisten matkailijoiden joukossa vuoden 2022 Yhdysvalloissa oleskelua koskevat haut ovat lisääntyneet +23%**** Muualla maailmassa HomeToGon kyselyn mukaan 28 % brittiläisistä matkustajista pyrkii matkustamaan enemmän maassaan, vaikka matkailu olisi avattu kokonaan uudelleen** Saksalaisten matkailijoiden kotimaan matkojen osuuden ennustetaan kasvavan +62 % vuoteen 2019 verrattuna.**** Suomi Myös Suomessa jo vuosi 2021 oli kotimaan matkailun vahva vuosi. Visitoryn tilastojen mukaan esimerkiksi Lapissa oli vahva kotimainen vire: "Tammi–joulukuussa 2021, sijainnissa Lappi kirjattiin 2,3 miljoonaa rekisteröityä yöpymistä (+14,2 %), joista kotimaisia oli 1,8 miljoonaa ja ulkomaalaisten tekemiä 553 000 yötä. Näin ollen suomalaisten rekisteröidyt yöpymiset lisääntyivät 40 prosenttia ja ulkomaalaiset rekisteröidyt yöpymiset vähenivät 29 prosenttia. Yhteensä yöpymiset lisääntyivät 14 prosenttia viime vuoden tammi–joulukuusta." Tästä eteenpäin luottavaisin mielin matkailuvuoteen 2022. (alkuperäinen artikkeli) * Havainnot perustuvat havaittuihin maailmanlaajuisiin HomeToGon kautta tehtyihin varauksiin, joiden sisäänkirjautumispäivä on vuonna 2021, ja niitä verrataan vuoden 2019 sisäänkirjautumispäivään. Tiedot kerättiin 19.11.2021.
** HomeToGon tekemä tutkimus 4 000 vastaajasta Isossa-Britanniassa, Saksassa, Espanjassa ja Yhdysvalloissa 95 prosentin luottamustasolla. Osallistuakseen tähän kyselyyn vastaajien oli oltava 18-vuotiaita tai vanhempia. Kysely toteutettiin verkossa 26.-29.8.2021. ***Perustuu HomeToGon sivustojen hometogo.com, .co.uk, .de, .es, .fr ja .it kautta tehtyihin majoitushakuihin seuraavilla parametreilla: Hakujakso 1: 1.1.2019 - 20.10.2019 mahdollisilla sisäänkirjautumisilla vuonna 2020 Hakujakso 2: 1.1.2021 - 20.10.2021 mahdollisilla sisäänkirjautumisilla vuonna 2022 ****Perustuu eniten haettuihin kohteisiin Yhdysvalloissa osoitteessa HomeToGo.com, Isossa-Britanniassa osoitteessa hometogo.co.uk ja Saksassa osoitteessa hometogo.de, jotka ovat 300 haetuimman kohteen joukossa markkinoita kohti seuraavilla parametreilla: Hakujakso 1: 1.1.2019 - 20.10.2019 mahdollisilla sisäänkirjautumisilla vuonna 2020 Hakujakso 2: 1.1.2021 - 20.10.2021 mahdollisilla sisäänkirjautumisilla vuonna 2022 ***** Vuoden 2022 suosituimmat maat perustuvat majoitushakuun, joka on tehty HomeToGon verkkosivustojen hometogo.com, .co.uk, .de, .es, .fr ja .it kautta seuraavilla parametreilla: Hakujakso 1: 1.1.2019 - 20.10.2019 mahdollisilla sisäänkirjautumisilla vuonna 2020 Hakujakso 2: 1.1.2021 - 20.10.2021 mahdollisilla sisäänkirjautumisilla vuonna 2022 |
Arkistot
December 2022
Kategoriat
All
@IPPETIUS@tuparent |