Rupateltavaa riitti toiseenkin jaksoon, joten tässä osa 2: Ostan asuntoja - podcast löytyy myös muiltakin suosituilta alustoilta. Katso linkit tarkemmin täältä
0 Comments
OSA 1Sain kunnian olla mukana Ostan Asuntoja -podcastissa haastateltavana. Osa 2 tulee myöhemmin. Alla Youtube sekä muut linkit Soundcast
Apple podcast Spotify Google podcast Stitcher Podcast löytyy myös muiltakin alustoilta. Katso linkki Hinnoittelu lyhytaikaisessa vuokrauksessaLyhytaikaisessa vuokrauksessa ( johon "Airbnb majoittaminen" on muodostunut synonyymiksi) on olennaista, että kohteen hinnoittelu löytää oikean tasonsa. Hinta ei saisi olla liian korkea, jotta käyttöaste ja varausten määrä ei jää liian alhaiseksi, mutta ei myöskään liian matala, jotta kohdetta ei myydä turhan halvalla kilpailijoihin nähden. Oman käsitykseni mukaan valtaosa (ei-ammattimaisista) majoittajista tekee hinnoittelun siten, että he alkuun vertaavat oman kohteen sijaintia, varustelutasoa, majoituspaikkojen määrää sekä muita ominaisuuksia, joiden perusteella he sitten asettavat sopivan yöhinnan joka peilaa omaa tuottotavoitetta. Toisilla sama hinta on voimassa jatkuvasti, mutta toiset muokkaavat hintaa aktiivisesti esim. sesonkien mukaisesti. Tiedän myös sellaisia, jotka kerran kuussa päivittävät hinnat tulevan kuukauden osalta käsin. Koska majoitusbisneksessä on erilaisia sesonkeja, hintoja kannattaa tarkastella jatkuvasti. Sesonkien tunnistaminen onkin majoittajalle tarpeellinen taito. Parhaimmillaan vuosien saatossa muodostuu jonkinlainen näppituntuma, jonka perusteella pystyy omasta mielestään määrittelemään sopivan hintatason. Hinnoittelulla on suora vaikutus kohteen vuokratuottoon ja käyttöasteeseen, joten tämä on tärkeää tehdä oikein. Tällaisessa käsin hinnoittelussa on omat hankaluutensa ja rajoitteensa. Ensinnäkin, mitä useamman kohteen omistaa, sen työläämpää hintojen jatkuva ylläpito on ja helposti tulee myös hinnoitteluvirheitä. Mikäli samaa kohdetta vuokraa useassa eri välitysportaalissa, työ kompleksisoituu - on muistettava päivittää tiedot kaikkialle, huomioiden myös se, että hinnoittelumekanismit eri portaaleissa eroavat toisistaan jonkin verran. Lisäksi tällainen hinnoittelu perustuu mututuntumaan, eikä oikeaan kysyntädataan markkinoilla. Airbnb tarjoaa Smart Pricing -ratkaisua asiaan, mutta lukemieni kommenttien perusteella se ei olisi erityisen hyvä. Sanoipa joku jopa, että se optimoi Airbnb:lle parhaat tuotot alhaisilla hinnoilla sinun kustannuksellasi. Mene ja tiedä. Toisaalta, Airbnbn ratkaisu ei riitä meille, jotka kohteita välittävät monikanavaisesti. Dynaaminen hinnoittelijaEdellämainittuun ongelmaan on onneksi ratkaisu. Dynaaminen hinnoittelija kytkeytyy suoraan käyttämääsi kanavanhallintajärjestelmään (minulla Smoobu) tai varausportaaliin (esim. Airbnb tai VRBO) johon se hinnoittelee (antamasi sääntöjen mukaisesti) kohteen hinnat sopivaksi automaattisesti. Booking.comiin ei ole Pricelabsissa suoraa integraatiota, mutta Smoobun kautta se onnistuu, kuten sen kautta myös muihinkin sen tukemiin varausportaaleihin. Käyttämäni Smoobu -kanavanhallintajärjestelmä tarjoaa valmiit integraatiot seuraaviin sovelluksiin: Beyond Pricing, Pricelabs.co, Wheelhouse ja Smartpricing. Olen itse käyttänyt Pricelabsia, joten avaan sitä tässä hieman tarkemmin. Mitä Pricelabs tekee:
Järjestelmässä voidaan asettaa erilaisia sääntöjä minimivarausten pituuksille huomioiden viikonpäivien ja viikonloppujen eroavaisuudet, viime hetken varaukset, kaukaiset varaukset sekä ns. "orpopäivät" eli yksittäiset tyhjät päivät varausten välissä. Erilaisia sääntöjä on melkoinen määrä, mutta perusasetuksillakin pääsee jo pitkälle. Esimerkiksi käyttöasteeseen perustuvia hinnoittelusääntöjä on useita:
Ohjelmistossa on myös markkinanäkymä (Market Dashboards), joista näkee VRBO- ja Airbnb -kohteiden yksityiskohtaiset tiedot haluamaltaan alueelta. Esimerkki analyysista löytyy täältä. Hauskana yksityiskohtana havaitsin Pricelabsin käyttöönoton yhteydessä, että se osasi heti mm. hinnoitella tulevan heinäkuun musiikifestivaalin päivät (korkeahkoon hintaan) ilman että tein mitään. Sitä mukaa kun festivaali läheni, hintaa laskettiin pikkuhiljaa automaattisesti kunnes varaus saatiin aikaan. Pricelabs tarjoaa myös Salkkuanalyysin (Portfolio Analytics) , jolla pystytään pureutumaan tarkemmin omien kohteiden suorituskykyyn, hinnoitteluun, majoituspäiviin, varauksiin yms. Tämä on erinomainen lisä, jonka avulla pystyy tarkistelemaan oman kohteen suorituskykyä. Alla kuva yhden kohteemme yleisnäkymästä, jossa vasemmalla reunalla hinnoittelusäännöt, keskellä varauskalenteri kysyntäväreineen ja oikeassa reunassa käyttöastemittarit. Pricelabsin wizardi "Help me choose a base price" tarjoaa nopean tavan määritellä kohteen perushinta alueesta ja kohteesta riippuen. Tämä kannattaa ajaa aika ajoin, koska suositus muuttuu kun keinoäly oppii ja markkina muuttuu. HinnoitteluDynaamisen hinnoittelijan hinta on 19,99 dollaria per kohde per kuukausi. Useamman kohteen myötä hinta laskee. Salkkuanalyysi (Portfolio Analytics) on maksuton lisäpalvelu edellisen lisäksi, mutta markkinanäkymä (Market Dashboard) on hinnoiteltu hintaan 9.99 dollaria per kuukausi. Maksuveloitus tapahtuu automaattisesti kuukausittain sen jälkeen kun luottokortin tiedot on syötetty. Itse käytin Market dashboardia alkuun, mutta irtisanoin sen muutaman kuukauden jälkeen ja jätin käyttööni pelkästään dynaamisen hinnoittelijan salkkuanalyysin kera. yhteenvetoDynaaminen hinnoittelija on ollut käytössäni jo noin vuoden. Tuntuu mahdottomalta ajatukselta luopua tällaisesta työkalusta ja alkaa ylläpitämään hintoja ja sääntöjä usean kohteen osalta useassa eri portaalissa käsin.
Vaikka ohjelmisto maksaa jonkin verran, säästettynä työaikana ja oikein hinnoiteltuina kohteina tämä haukkuu hintansa helposti takaisin. Ainakin meillä tuotto on ollut tänä aikana hyvä. Mikäli aihe kiinnostaa, mutta tarvitset apua, ota yhteyttä. Jokin aika sitten oli julkisuudessa useita juttuja siitä, kuinka suuret kaupungit ovat alkaneet puuttumaan asuinhuoneistoissa tapahtuvaan lyhytaikaiseen majoitustoimintaan. Puhuttiin ns. Airbnb -toiminnasta, tosin Airbnb on vain yksi toimintaan liittyvä alusta, mutta siitä on muodostunut jonkinlainen synonyymi toiminnalle. Voiko tähän rakentaa vakavasti otettavaa laajempaa liiketoimintaa ja jos, niin miten? KAUPUNGIEN MÄÄRÄYKSET Kotikaupungissani Oulussa rakennusvalvonta on alkanut tutkimaan "luvattomia" Airbnb -asuntoja ja on lähestynyt omistajia kyselyllä, jossa pyydetään selvitystä huoneiston käyttötarkoituksesta. Jos käyttötarkoitus on kaavan vastainen, on toiminta vaadittu lopettamaan uhkasakon nojalla. Ongelmana lienee muutamat keskustan uudet taloyhtiöt, joihin on asettunut lukuisa määrä lyhytaikaista vuokraustoimintaa harjoittavia toimijoita. Oulun rakennusvalvonta on julkaissut ohjeen, joka määrittää majoitustoimintaan liittyvät säännöt. Käytännössä oman asunnon tilapäistä majoittamista ei lueta majoitustoiminnaksi, mutta säännöllinen toiminta ohjeen mukaisten edellytysten täyttyessä ei ole mahdollinen ilman käyttötarkoituksen muutosta, joka taas on hankala saada asetettujen (kiinteistöteknisten) vaatimusten vuoksi ja myös senkin takia, että hakijan pitäisi saada myös taloyhtiö puolelleen. Myös Tampereella on rakennusvalvonta julkaissut oman ohjeensa, jossa määritellään majoitustoiminnan säädökset. Helsingin kaupungin ohjeistus on hieman erinäköinen, joskin sisällöltään kuitenkin vastaava (sama Thaimaan -reissu on esimerkiksi esillä näissä kaikissa). Rovaniemi elää pitkälti turismista ja Suomen Airbnb -"mekka", jossa suhtautuminen on ollut erilaista, mutta olen kuullut, että sielläkin joissain uusissa taloyhtiöissä on kirjattu kielto yhtiöjärjestykseen. Yleisesti ottaen minusta vaikuttaa hieman siltä, että viranomaiset ovat heränneet yksityisten huoneistojen käyttämiseen majoitustoimintaan myöhään ja sen vuoksi asiasta on noussut paljon porua, koska pelisäännöt eivät ole olleet kaikille osapuolille alusta alkaen selvät. Laki majoitus- ja ravitsemustoiminnasta (308/2006) on muuten vuodelta 2006, jolloin koko Airbnb:tä ei ollut edes olemassa (perustetiin vuonna 2007). Tämän vuoksi on tapahtunut ylilyöntejä, kuten Taka-Töölön esimerkki osoittaa. MAJOITUSTOIMINTAA VAI EI Mikä on sitten majoitustoimintaa ja mikä ei? Riittääkö kriteeriksi kesto? Päivä, Viikko, Kuukausi ? Asunnon tarvettahan voi olla parin viikon, kuukauden tai kesän ajaksi esim. oman asunnon remontin, työmaaprojektin tai kesätyön ajaksi. Joko kalustettuna tai kalustamattomana. Onko se siis majoitustoimintaa vai vuokraustoimintaa? Sanna Hughesin esityksessä Airbnb oikeudellisenä ilmiönä / 12.2.2020 Jyväskylä oli määritelty seuraavasti:
Em. kaupunkien ohjeistuksessa on kerrottu, että mitä useampi seuraavista kriteereistä täyttyy, sitä todennäköisemmin on kyse majoitustoiminnasta:
AMMATTIMAISTA LIIKETOIMINTAA
Ammatimainen ja laaja majoitustoiminta huoneistoissa kaupungeissa edellyttää lupien hakemista. Huoneiston käyttötarkoituksen muuttaminen, kuten asunnon muuttaminen majoitushuoneistoksi, tarvitsee rakennusluvan. "Asuinhuoneiston muuttaminen majoitushuoneistoksi on olennainen käyttötarkoituksen muutos (maankäyttö- ja rakennuslaki 125.4 §)". Tällöin on myös huomioitava, että huoneistossa majoitustoiminnan edellytykset täyttyvät. Monessa vanhemmassa huoneistossa mm. poistumisteiden lukumäärä tai ilmanvaihdon määräykset luovat haasteen. Kuitenkin, on mahdollista hakea toimintaan lupaa ja lähteä rakentamaan tämän pohjalle liiketoimintaa, mikäli edellytykset täyttyvät ja lupaviranomaiset ovat suosiollisia. Sekin olisi myös mahdollista, että joukko sijoittajia hankkii tai rakennuttaa lyhytaikaista majoitusta varten oman kiinteistön, joka on alkujaan jo kaavassa määritelty toimintaa varten. Tällöin kukin osakas voisi harjoittaa kohteessa lyhytaikaista vuokraustoimintaa. Tämä voisi olla mainio ratkaisu muunmuassa siksi, että kiinteistössä ei ole vakituisia asukkaita, joille (osalle) majoitustoiminta aiheuttaa närästystä. Tietääkseni tällaista ei Suomessa ole tehty, mutta tämä saattasi olla kiinnostava konsepti ! Oman asunnon (jossa asuu ja on kirjoilla) satunnainen vuokraus harrastusmielessä on edelleenkin sallittua esim. lomien aikana ilman käyttötarkoituksen muutoksen hakua. Tämä lienee kuitenkin se yleisin tapa ja mukailee Airbnbn alkuperäistä ajatusta. Tätä en kuitenkaan kutsuisi laajamittaiseksi liiketoiminnaksi. Mökkien- tai lomahuoneistojen vuokrausta lyhytaikaisesti on mahdollista tehdä laajassakin mittakaavassa, kun huomioidaan kaavamääräykset ja majoitustoiminnan edellytysten täyttyminen. Monelle hiihtokeskukselle tämä toiminta on elinehto ja esim. Rukalla tiettyjen huoneistojen hankinta edellyttää sitoutumista majoitustoimintaan, jotta ne eivät jää pelkästään omistajan omaan käyttöön. Edellä mainittujen lisäksi mieleen tulee myös majatalot ja lomakeskukset, joissa jo vanhastaan on tehty majoitustoimintaa laajemmassa mittakaavassa. Kohteiden määrän kasvaessa tulee eteen myös skaalausongelmat, eli miten huolehtia samanaikaisesti usean kohteen huolinta, eteen nousevat ongelmatapaukset, varausjärjestelyt monikanavaisesti sekä viestintä. Jälkimmäisiin on olemassa tehokkaita työkaluja, joista on tässäkin blogissa kirjoitettu. Ennenkuin päätät aloittaa ja hankit viisi huoneistoa Airbnb -toimintaan - mieti miten esim. ensi torstaina klo 11.00 tai 12.00 aiot siivota, vaihtaa liinavaatteet ja pyyhkeet, viedä vanhat pois, tiskata astiat, huolehtia avaimet, viestiä tulevien asiakkaiden kanssa yms. jotta nämä asunnot ovat valmiina ennen klo 16.00 seuraavia majoituksia varten. Entäpä oletko valmis uhraamaan viikonloppusi tällaiseen toimintaan vai onko sinulla verkostoa, joka voi sitä tehdä. Viikonloput kun ovat aktiivisinta vuokrausaikaa. Aiemmin omassa Tuparentin strategiassa oli kasvattaa lyhytaikaisen vuokrauksen ympärille kaupungissa liiketoimintaa useamman kohteen ympärille, mutta tuo suunnitelma on nyt kuopattu toistaiseksi. Säädösten tulkinnassa ja luvituskäytännössä on paljon epävarmuustekijöitä, joten odotamme ja seuraamme.
Lemmikkien salliminen lomamökeissä ja -huoneistoissa on asia, jonka varmasti jokainen vuokranantaja käsittelee läpi vuokraustoiminnan alkaessa tai sen kestäessä.
Hyvin useassa lomakohteessa lemmikit ovat ehdottomasti kielletty, mutta mitä haittoja ja hyötyjä lemmikkien sallimisesta voi olla ?
Lemmikit Suomessa
Tilastokeskuksen statistiikan mukaan Suomessa on 700 000 koiraa ja 590 000 kissaa. Koiran omistavia kotitalouksia oli vuonna 2016 509 000 kpl ja kissatalouksia 371 000. Miltei joka kolmannessa kotitaloudessa oli jokin lemmikki vuonna 2016. Voidaan siis sanoa, että lemmikkitaloudet ovat merkittävä potentiaali myös loma-asuntovuokrauksen kannalta. Lemmikkien salliminen Sallimalla lemmikit voidaan kasvattaa potentiaalista asiakaskuntaa. Olkoonkin että lemmikkejä voidaan viedä myös hoitoon loman ajaksi, mutta kaikki eivät "raski" jättää perheenjäsentään vieraaseen ympäristöön ja yleisesti ottaen lomasta nauttii mieluusti koko perheen kera, lemmikki mukaanlukien, jos mahdollista. Etenkin koiraperheitä kiinnostaa mahdollisuus ulkoiluun ja yhdessäoloon, jos kohde sijaitsee ulkoilumahdollisuuksien lähellä. Toinen huomionarvoinen kohderyhmä on metsästäjät, jotka käyttävät metsästyskoiraa apunaan metsästyksessä. Koiran mukaan ottaminen on välttämätöntä, jotta lomakohteesta pääsee sujuvasti metsälle vaikka aamutuimaan. Sinkuille oma lemmikki tuo seuraa ja turvaa muuten niin vieraassa ympäristössä. Vuokramökeissä, joissa lemmikit ovat tervetulleita, on omistajilla usein myös itsellään lemmikkejä ja tästä johtuukin usein salliva suhtautuminen lemmikkeihin. Omistajat myös ymmärtävät, että lemmikkien mahdollisesti aiheuttamia vahinkoja tai sotkuja tulee, mutta niitä pystyy minimoimaan varautumalla, eikä se eläin kiusallaan niitä tee. Siksi sitä onkin syytä hieman pohtia asiaa etukäteen. Lemmikkien kieltäminen Joissakin kohteissa lemmikkien tuominen on kielletty. Yleisimmät syyt tähän lienevät allergiat ja eläinten aiheuttama kuluminen sekä puhtaanapito. Allergioiden yleistyessä on selvä riski, että lemmikkiystävällisestä kohteesta voi saada allergisia reaktioita, joka huonoimmassa tapauksessa tekee olon sietämättömäksi. Kohteen kuluminen ja puhtaanapito on toinen tärkeä asia. Jäljet lattiaan (kynnet), kalusteisiin (kynnet/hampaat), pihalle (ulosteet, kaivuukuopat) tai rikkoutuneet tyynyt (hampaat) ovat ikävä asia. Lisäksi karvojen imurointi sohvasta tai sängystä tekee huoltosiivouksista työläämpiä. Kaikki ihmiset eivät myöskään välttämättä pidä eläimistä. Jos naapurusto on lähellä ja lemmikki juoksee vapaana tontilta toiselle, merkkaillen puita, se ei herätä naapureissa pelkästään positiivisiä tuntemuksia ja voi helposti johtaa konflikteihin. Kohteessa saattaa olla myös esineistöä, joka saattaa mennä hännänheiluttajan touhutessa rikki. Esimerkiksi lasivaasit lattialla voivat olla tällainen asia.
Varautuminen lemmikkien sallimiseen
Mikäli kohteensa aikoo merkitä lemmikkiystävälliseksi ja sallia niiden tuominen, kannattaa pohtia ainakin seuraavat asiat: 1. Säännöt Laadi lemmikkien pitämiselle säännöt ja kerro ne vuokralaisille etukäteen. Pitääkö lemmikki pitää kiinni, onko aluetia joihin lemmikkejä ei saa viedä, millainen naapurusto on tai onko lemmikkien määrän, koon tai muun asian suhteen rajoituksia. 2, Turvallisuus Irti juokseva koira voi olla turvallisuusriski naapurin eläimille. On myös tärkeää ajatella toista näkökulmaa eli lemmikin parasta - onko alueella lemmikeille vaarallisia paikkoja, joissa on mahdollisuus loukkaantua tai satuttaa tassunsa. Lemmikinomistajat tuskin haluavat viettää aikaa vieraalla paikkakunnalla eläinlääkäriä etsien. 3. Sotkeutuminen ja kuluminen Pohdi, miten voit suojata irtaimistoa ja kiinteistöä parhaalla tavalla. Keinoja on monia - suojapeitteet ja lakanat sänkyjen ja sohvien suojaksi, eläinten kulkemisen rajoittaminen tiettyihin huoneisiin tai jopa joidenkin herkästi särkyvien kalusteiden poisottaminen vierailun ajaksi. Suojautumista on myös sekin, jos lemmikeille on tarjolla omat ruoka- ja vesikupit, ettei keittiön ruoka-astioita käytetä lemmikkien ruokintaan. Ulosteiden keräämistä voi suosia positiivisellä tavalla asettamalla valmiiksi kakkapusseja ulko-oven viereen. Saattaapa koirahäkkikin olla ulkona asuvan metsästyskoiran tarpeisiin parempi vaihtoehto kuin se, että eläin on sisätiloissa, jossa se ei viihdy. 4. Hinnoittelu Useissa kohteissa lemmikeistä peritään myös pieni lisämaksu, jolla katetaan lisäsiivouksesta aiheutuneita kuluja. Haluatko periä lemmikeistä lisämaksun vai kuuluuko hintaan ? Päätä itse.
Kokemuksiamme lemmikeistä
Oma mökkimme on alusta alkaen ollut lemmikkiystävällinen paikka. Koska meillä itsellämmekin on lemmikkejä, on ollut jotenkin luontevaa sallia niiden mukaanottaminen kohteeseen. Haitat ovat toistaiseksi (kop kop) olleet pieniä. Pihalta joutuu silloin tällöin siivoamaan jätöksiä, sohvasta joutuu imuroimaan karvoja ja tekipä erään metsästyskoiran likaiset tassut melkoiset jäljet sohvaaan, jotka onneksi saatiin tekstiilipesurilla pois. Toisaalta, moni on ollut varsin kiitollinen siitä, että oma lemmikki on voitu ottaa mukaan loman viettoon. Vinkit vuokralaiselle Vuokralaisella on tietty vastuu oman lemmikin aiheuttamista vahingoista, joten vuokralaisen on syytä tunnistaa ja huomioida asiat mieluusti jo etukäteen. Vuokramökin ympäristö hajuineen ja äänineen voi lemmikille olla stressaava ympäristö. Onko lemmikki "kuin kotonaan" vieraassa ympäristössä vai reagoiko jollakin tavalla. Sinä tunnet lemmikkisi parhaiten. Kerää lemmikin jätökset pois, imuroi karvat huonekaluista, käytä suojaavia kankaita ja tarkista, ettei sohvan tai sängyn alla ole lemmikin piilottamia tavaroita. Kun kohde on lähdön jälkeen hyvässä kunnossa, on todennäköistä, että lemmikkien tuominen sallitaan jatkossakin. Näin teet palveluksen muille lemmikin omistajille. Lopuksi vielä Lomarenkaan 9 vinkkiä lemmikin kanssa lomailuun: 1. Siivoa lemmikin kaikki jätökset sisältä ja ulkoa. 2. Pidä lemmikki kytkettynä, jos se ei pysy mökin piha-alueella. Naapurit eivät välttämättä ole eläinihmisiä! 3. Jos vuokramökki sijaitsee alueella jossa naapurit ovat lähistöllä, älä anna koiran haukkua, ulvoa tai räksyttää jatkuvasti. Näin loma sujuu kaikilla mukavammin! 4. Poista ennen lähtöäsi enimmät karvat huonekaluista ja lattioilta. Jos suoritat loppusiivouksen itse, ole erityisen huolellinen lemmikin karvojen suhteen, sillä on sinun vastuullasi poistaa kaikki karvat vuokramökistä ja sen kalusteista. 5. Noudata omistajan antamia muita sääntöjä koskien lemmikkejä. 6. Koiralle kannattaa ottaa vesikulho niin sisä- kuin ulkotiloihin mukaan. Myös peti ja peitto kannattaa ottaa mukaan. 7. Tähän törmäämme valitettavan usein – älä yritä salakuljettaa lemmikkiä mökille, johon sitä ei saa viedä. Tiedustele mielummin etukäteen mahdollisuudesta ottaa lemmikki mukaan vuokramökille, niin autamme sinua valitsemaan sopivan lomakohteen. 8. Älä päästä koiraa tai muuta lemmikkia sänkyyn, sohvalle tai tuoleille vuokramökillä. 9. Piha-alueen tulee pysyä kunnossa - älä siis päästä lemmikkiäsi kaivamaan kuoppia maahan tai tuhoamaan istutuksia. Lomailemisiin! Wuh ja Miau! ***************** Päivitys 6.2.2022: Järjestin kyselyn Airbnb -majoittajien Facebook -ryhmässä siitä, että kuinka moni sallii lemmikit kohteissaan. Vastausten yhteenveto oli seuraava: HomeToGo, omien sanojensa mukaa maailman suurin loma-asuntojen markkinapaikka, julkisti katsauksensa vuoden 2022 matkailutrendeihin. Itse matkailualalla toimivana, julkaisussa mielenkiintoisia nostoja. Korona Hometogon mukaan rokotusten lisääntyessä maailmanlaajuisesti, näkymä vuodelle 2022 on edelleen positiivinen. Matkustajat laajentavat suunnitelmiaan tulevaa vuotta pitäen ja matkakulut sekä oleskelun kesto ovat laajempia verrattuna ajankohtaan ennen koronaa. Vuotta 2021 verrattuna aikaan ennen pandemiaa, loma-asuntojen markkinapaikka on kirjannut maailmanlaajuisesti ~+54 %:n nousun keskimääräisessä varausarvoissa ja pidentyneinä matkoina maailmanlaajuisesti, varausten keskimääräinen pituus on kasvanut ~+9 %. * Vuoden 2022 matkailun suosituimmat maat***** Useimpien testattujen tai rokotettujen matkustajien matkustuskiellot kumotaan, joten ihmisten on helpompi matkustaa kansainvälisesti. HomeToGo-sivustolla maat, jotka kokivat suurimman nousun pandemiaa edeltävään aikaan verrattuna, ovat: Kuten kuvasta huomataan, Suomi on listalla seitsemäntenä, kasvun ollessa huimat 99% ! Tämä lupaa alustavasti hyvää koronasta kärsineille matkailuyrityksille sekä luo ja ylläpitää näissä olevia työpaikkoja. Suosituimmat matkatyypit Kolme selkeintä matkatyyppiä, jotka ovat voittajia vuonna 2022 HomeToGon mukaan. Trendi #1: Rentoutumisen ja yksityisen pakomatkan asettaminen etusijalle Hiljattain tehdyn maailmanlaajuisen HomeToGo-kuluttajatutkimuksen osallistujista 63 prosenttia mainitsi rentoutumisen tärkeimmäksi matkamotivaattorikseen, joten hakutiedot paljastavat nyt, että matkustajat ovat menossa saarille etsimään zeniä ensi vuonna.** Saarikohteiden kysyntä on kasvanut merkittävästi lyhyiden matkailijoiden tarpeisiin. Määräaikavuokraukset vuonna 2022, kun Bali (+611 %:n lisäys hakutuloksissa), Sanibel Island (+567 %) ja Saint Lucia (+560%) ovat johtajia kolmena suurimmana matkakohteena, jotka kasvavat maailmanlaajuisessa hakukysynnässä.*** Trendi #2: Matkailualueiden elpyminen Vaikka pandemiavaikutteinen maaseutumatkailutrendi on edelleen suosittu, matkailualueiden odotetaan nousevan takaisin suosioonsa vuonna 2022 ympäri maailmaa. HomeToGon haetuimpien matkailualueiden joukossa jotkin tunnetut kohteet eivät vain pysy suosittuina, vaan ovat jopa lisänneet kiinnostustaan tulevana vuonna. Suurin osa matkailijoista vierailevat paremmin tunnettuissa kohteissa, alueet kuten Florida Yhdysvalloissa (+70,23 % hakujen lisäys), Sardinia Italiassa (+57,40 %), Mallorca Espanjassa (+36,29 %) ja Saksan Itämeren alue (+23 %) - ovat niitä, joita kannattaa seurata trendikkäinä pakopaikkoina.*** Trendi #3: Kotimaan matkailu jatkaa nousuaan Vuosien 2020/21 nousukauden pohjalta HomeToGo ennustaa kotimaan matkailun kasvun jatkuvan uuteen vuoteen keskeisenä trendinä. Amerikkalaisten matkailijoiden joukossa vuoden 2022 Yhdysvalloissa oleskelua koskevat haut ovat lisääntyneet +23%**** Muualla maailmassa HomeToGon kyselyn mukaan 28 % brittiläisistä matkustajista pyrkii matkustamaan enemmän maassaan, vaikka matkailu olisi avattu kokonaan uudelleen** Saksalaisten matkailijoiden kotimaan matkojen osuuden ennustetaan kasvavan +62 % vuoteen 2019 verrattuna.**** Suomi Myös Suomessa jo vuosi 2021 oli kotimaan matkailun vahva vuosi. Visitoryn tilastojen mukaan esimerkiksi Lapissa oli vahva kotimainen vire: "Tammi–joulukuussa 2021, sijainnissa Lappi kirjattiin 2,3 miljoonaa rekisteröityä yöpymistä (+14,2 %), joista kotimaisia oli 1,8 miljoonaa ja ulkomaalaisten tekemiä 553 000 yötä. Näin ollen suomalaisten rekisteröidyt yöpymiset lisääntyivät 40 prosenttia ja ulkomaalaiset rekisteröidyt yöpymiset vähenivät 29 prosenttia. Yhteensä yöpymiset lisääntyivät 14 prosenttia viime vuoden tammi–joulukuusta." Tästä eteenpäin luottavaisin mielin matkailuvuoteen 2022. (alkuperäinen artikkeli) * Havainnot perustuvat havaittuihin maailmanlaajuisiin HomeToGon kautta tehtyihin varauksiin, joiden sisäänkirjautumispäivä on vuonna 2021, ja niitä verrataan vuoden 2019 sisäänkirjautumispäivään. Tiedot kerättiin 19.11.2021.
** HomeToGon tekemä tutkimus 4 000 vastaajasta Isossa-Britanniassa, Saksassa, Espanjassa ja Yhdysvalloissa 95 prosentin luottamustasolla. Osallistuakseen tähän kyselyyn vastaajien oli oltava 18-vuotiaita tai vanhempia. Kysely toteutettiin verkossa 26.-29.8.2021. ***Perustuu HomeToGon sivustojen hometogo.com, .co.uk, .de, .es, .fr ja .it kautta tehtyihin majoitushakuihin seuraavilla parametreilla: Hakujakso 1: 1.1.2019 - 20.10.2019 mahdollisilla sisäänkirjautumisilla vuonna 2020 Hakujakso 2: 1.1.2021 - 20.10.2021 mahdollisilla sisäänkirjautumisilla vuonna 2022 ****Perustuu eniten haettuihin kohteisiin Yhdysvalloissa osoitteessa HomeToGo.com, Isossa-Britanniassa osoitteessa hometogo.co.uk ja Saksassa osoitteessa hometogo.de, jotka ovat 300 haetuimman kohteen joukossa markkinoita kohti seuraavilla parametreilla: Hakujakso 1: 1.1.2019 - 20.10.2019 mahdollisilla sisäänkirjautumisilla vuonna 2020 Hakujakso 2: 1.1.2021 - 20.10.2021 mahdollisilla sisäänkirjautumisilla vuonna 2022 ***** Vuoden 2022 suosituimmat maat perustuvat majoitushakuun, joka on tehty HomeToGon verkkosivustojen hometogo.com, .co.uk, .de, .es, .fr ja .it kautta seuraavilla parametreilla: Hakujakso 1: 1.1.2019 - 20.10.2019 mahdollisilla sisäänkirjautumisilla vuonna 2020 Hakujakso 2: 1.1.2021 - 20.10.2021 mahdollisilla sisäänkirjautumisilla vuonna 2022 Igloohome Smart Keybox 3 - älykästä avainten hallintaa Lyhytaikaisen majoittamisen yksi keskeinen asia on päättää, että kuinka vuokrattavan kohteen avainten luovuttaminen tapahtuu sekä miten ja mihin ne palautetaan. Listaan tässä yleisimpiä tapoja ja kerron lopuksi miksi me päädyimme Igloohomen Smart Keybox 3:een uuden kohteemme avainten hallintaan. Avaimien säilöntävaihtoehdot - viisi eri tapaa 1 Avainboksi koodilla Yksi suosituimmista ja edullisimmista ratkaisuista majoituskohteissa vaikuttaa olevan omien havaintojeni perusteella avainboksi, jossa on nelinumeroinen numerosarja. Numerosarja toimitetaan asiakkaalle ennen varauksen alkua joko esim. varausportaalista, channel managerista tai tekstiviestillä. Koodin avulla saa boksin auki ja avaimet boksista käyttöönsä. Plussat
Miinukset
2 R-Kioskin avainpalvelu R-Kioski on herännyt tarpeeseen ja tarjoaa omaa Avainpalveluaan. Toimitat avaimet ärrälle ja teet sopimuksen, jonka jälkeen majoittuja voi noutaa avaimet R-Kioskilta. Plussat
Miinukset
3 Henkilökohtainen luovutus Avainten luovutus kasvotusten samalla kun vieraat otetaan vastaan on joidenkin majoittajien toivoma tapa, koska samalla kun esittelee kohteen, voi varmistaa henkilöllisyyden, ryhmän koon ja neuvoa kohteen käytössä. Toiminnon voi myös “ulkoistaa” luotettavalle naapurille tai tuttavalle, mikäli itse asuu kauempana. Plussat
Miinukset
4 Älylukko Älylukon (esim Yale Doorman, Yale Linus tai Pindora) avulla asiakas pääsee ovesta sisään pelkän numerokoodin avulla. Lukoista saadaan myös tieto milloin ovista on kuljettu sekä niissä on muitakin kehittyneitä ominaisuuksia. Doormania voidaan ohjata myös älypuhelimella, tosin se vaatii lisälaitteen ja Wifin. Pindoraan yhteyden saa mobiililaitteella wifin yli. Pindoran lisäys tehdään huoneiston sisäpuolelle, joten se ei tarvitse taloyhtiön lupaa. Pindoran hinta on 249 € ja Doorman alkaen n. 340€. Plussat
Miinukset
5 Avainkätkö Kaupungissa ehkä harvemmin käytetty, mutta maaseudulla on mahdollista myös piilottaa avain sovittuun paikkaan, jonka sitten ilmoittaa saapuvalle vieraalle. Tässä tavassa (kuten myös monessa muussakin avainten käyttöön perustuvassa ratkaisussa) on syytä pohtia, että miten toimitaan, jos asiakas unohtaa avainen sisälle (nimimerkillä kokemusta on). Plussat
Miinukset
Älylukkojen integraatiot Joitakin älylukkoja pystyy integroimaan varausportaaleihin, jolloin varausviestin yhteydessä pystyy automaattisesti lähettämään koodit saapumisohjeen mukana. Smoobu, jota itse käytän, tarjoaa tällä hetkellä usean eri valmistajan lukkoihin integraation (kuva yllä):
Näistä olen käyttänyt aikaa Igloohomen tutkintaan. Tuparent Oy:llä on lupa jälleenmyydä Igloohomen tuotteita Suomessa. Igloohome Smart Keybox 3 Igloohomen tuoteportfoliossa on monia älylukkoja (kuva alla), joista Padlock ja Keybox 3 ovat minusta erityisen kiinnostavia. Koska meillä oli tarvetta avainten säilöntäratkaisulle ja Smart Keybox 3:n käyttö alkoi kiinnostamaan, oli luonnollista laittaa lukko tilaukseen, joka tulikin reilussa viikossa kotiin. Smart Keybox 3 on kombinaatio avainboksin ja älylukon välillä. Se tarjoaa tavallista avainboksia selvästi suuremman säilytystilan avaimille ja toimintoja, joita mekaaniseen lukkoon ei saa. Myyntipakkauksessa tulee
Lukko painaa noin kilon ja on jämäkän oloinen laite. Paksuus on 53mm, joten sisään mahtuu isompiakin avaimia. Mukana tulevasta paperista löytyy QR -koodi, jonka lukemalla älypuhelimella päästään alkuun. Ruuvimeisseliä tarvitaan paristojen vaihtoon. Käyttöönottoon tapahtuu muutamassa minuutissa. Lukon voi asentaa joko kiinteästi kahdella ruuvilla seinään (ruuvinkannat jäävät kotelon sisäpuolelle piiloon, eikä niihin pääse lukkoa avaamatta käsiksi) tai kahvastaan roikkumaan esim. ovenkahvaan tai tankoon. Lukossa on myös kumisten suojien alla USB-C liityntä mikäli patterit sattuvat loppumaan kesken (alhaisista patterin tasoista saadaan myös varoitus). Sovellus Älylukkoa varten ladataan sovelluskaupasta Igloohome sovellus, johon syötetään perustiedot ja sen jälkeen kaikki onkin valmiina käyttöön. Koodit Lukon voi avata joko älypuhelimen sovelluksen avulla tai syöttämällä PIN koodi lukkoon. Tämä on mielestäni kätevää, koska se ei aina vaadi älysovelluksen asentamista, joka olisi vaivalloista lyhytaikaisessa vuokrauksessa vuokralaisia kohtaan. PIN koodeja voidaan myöntää viitenä eri vaihtoehtona:
Igloohome Smoobu -Integraatio
Integroimalla Keybox 3 Smoobun kaltaiseen Channel Manageriin saadaan avainkoodien toimittaminen automatisoitua. Smoobu-Igloohome -integraatio toimii siten, että ensin pyydetään Igloohomen tuesta (sähköpostilla) API Key, joka lisätään Smoobuun. Tämän jälkeen lisätään haluttuun viestipohjaan teksti [igloohomeLockCode]. That’s it! Kun kohteen asiakkaalle lähtee Smoobusta viesti, sen mukana menee myös yksilöllinen PIN koodi, joka on voimassa vain kyseisen varauksen alku- ja loppuaikojen välillä. Tämä on erinomainen ominaisuus, koska sillä varmistetaan, että tuleva vieras ei vahingossakaan mene hakemaan avainta edellisen vuokralaisen ollessa asunnossa. Lukko on nyt ollut käytössä jo hetken aikaa ja näyttää toimivan mainiosti. Asennuspaikaksi jouduimme tässä kohteessa valitsemaan polkupyörän rungon, joten se ei ole säältä suojassa, joskin lukko on IP66 suojattu, joten tästä ei pitäisi muodostua ongelmaa. Lukon käyttölämpötila-alueeksi on merkitty -20° – 50° C, joten on toiminut pakkasillakin. Plussat
Miinukset
Igloohome Smart Keybox 3 lukko löytyy täältä
360° kuvia vuokra- ja myyntitoimintaan?
Laadukkaat ja selkeät valokuvat asuntojen vuokrauksessa ja myynnissä ovat oleellinen etu. Hyvät kuvat antavat asiakkaalle käsityksen kohteen tilajaosta, kunnosta ja materiaaleista siten toimivat merkittävänä tietolähteenä osto- tai vuokraupäätöstä tehdessä. Asia korostuu etenkin näin pandemia -aikana, jolloin kohteissa vierailu on rajoitetumpaa ja netissä ostopäätöksen muodostaminen korostuu. Varsin usein ilmoittajat ovat lisänneet ilmoitukseen vain muutaman mobiililaitteella otetun heikkolaatuisen kuvan, joista on vaikea saada kohteesta tarkempaa käsitystä. Eikä tähän “sorru” pelkästään yksityishenkilöt, vaan esimerkiksi Oulun alueella kiinteistöjä seuratessani olen huomannut joidenkin ammattimaisen välittäjien kuvien laadussa olevan paljon toivomisen varaa. Ehkäpä se kuvaajan käyttö on näissä tapauksissa tuntunut liian kalliilta tai liikaa aikaa vievältä? Sama pätee myös Airbnb/Booking.com -ilmoituksiin, jotka pääosin ovat yksityisten henkilöiden ylläpitämiä. Valtaosassa kohteita olisi potentiaalia parantaa kohteen kiinnostavuutta panostamalla laadukkaisiin kuviin ja täten erottautumaan muista kilpailijoista. 360° kuvien käyttö Tutustuessani 360 -kuvien maailmaan tarkemmin talven aikana havaitsin, että esimerkiksi Etuovessa on jo aika moni välittäjä alkanut lisäämään Matterportilla otettuja 360 -kuvia myyntiesitteisiin. Matterport väittää kiinteistöalan ammattilaisille suunnatun kyselyn perusteella seuraavia etuja:
360 kuva 360 -kuva on siis 360 asteen näkymä jostain ympäristöstä. Useista 360-kuvista voidaan muodostaa interaktiivisia virtuaalisia kierroksia. Perinteisistä panoraamakuvista nämä 360 -kuvat eroavat siinä, että ne tuovat tarkasteltavaksi koko ympäristön, jossa kamera on ollut. Tällöin katselija pystyy paremmin hahmottamaan tilaa ja siinä olevien tavaroiden (esim. kalusteiden) sijaintia ja sijoittelua. Käytännössä 360 -kuvat, kuten panoraamatkin, ovat sarja kuvia, jotka on ohjelmallisesti liimattu yhteen. Eri ohjelmistot pystyvät esittämään näitä kuvia niin, että käyttäjä pääsee navigoimaan kuvassa eri suuntiin. 360-panoraamoista löytyy lisätietoa mm. Eetu Järvisen opinnäytetyöstä. Kuvan ottaminen Yksinkertaisimmillaan 360 -kuvan ottamiseen riittää älypuhelin, jossa ohjelmisto huolehtii kuvien liittämisestä ja yhtenäisen kuvan muodostamisesta, samalla kun käyttäjä pyörähtää 360 -asteen verran ympäri. Android laitteille löytyy mm. Google Street View -sovellus, jonka lataus ja käyttö on ilmaista. iPhone/iPad -laitteille löytyy mm. Matterport Capture -ohjelmisto, jossa tosin ilmainen tili sallii julkaista yhden kuvan kerrallaan. Alla esimerkki iPad:lla käsivaralla otetusta Matterport kuvasta:
Kuten kuvasta näkyy, Matterportin älypuhelinversio kuvaa pelkästään vaakasuunnassa ja kuvassa on melkoisia parallaksivirheitä (haamukohtia + kuvat eivät kohta).
Google Street View -sovellus sallii myös kuvat yläpuolelta ja alapuolelta. Esimerkki. Käsivaralta kuvattuna siinäkin näkyy selvästi parallaksivirheet. Jossain määrin siedettävämmän lopputuloksen sain kuvaamalla pelkästään vaakasuunnassa tai käyttämällä (Android puhelimen) omaa panoraamakuvausta (siinäkin tuli parallaksivirheitä). Jalustaa käyttämällä lopputulos olisi oletettavasti parempi, koska keskipiste pysyy paremmin paikallaan ja pystysuuntaisia heittoja ei tulisi.
360 kamerat
Kuvien ottamiseen kehitettyjä 360 -kameroita on laajasti tarjolla – mm. Ricoh Theta Z1, Matterport 2 tai Leica BLK 360. Näissä on useita hienostuneita ominaisuuksia, kuten Matterportissa pinnanmittaus, GPS sekä kuviin mahdollisuus lisätä mm tageja ja luoda virtuaalikierrokset. Matterportista kiinnostuneille löytyy aiheesta esimerkiksi Elias Särkimäen opinnäytetyö. Halvimpien kameroiden hinta lähtee yleensä muutamasta satasesta ylöspäin. Edellämainitun Ricohin hinta on n. 900-1000€, Matterport 2 noin 3 000 – 4 000€ ja Leica lienee jotain 8 000 -10 000€. Kamera pelkästään ei riitä, vaan esim. tuotosten jakamiseen julkisesti tarvitset tilin, josta pitää maksaa kohteiden määrästä riippuen (esim Matterport) satasia tai tuhansia euroja per vuosi. Matterport 2 näyttää olevan erityisesti välittäjien suosiossa, kiinteistökuvaukseen se soveltuukin varsin hyvin. 360 kuvaus järjestelmäkameralla Järjestelmäkameralla saa myös laadukkaita 360 -kuvia, vaikkakin tämä on kohtuu työläs tapa ja vaatii hieman opiskelua, mutta mikäli löytyy kamera, panopää ja laajakulmaobjektiivi, etkä halua ostaa 360 -kameraa, niin kyllä onnistuu. HDR -kuvaaaminen ei sinällään ole vaatimus, mutta etenkin sisätiloissa varjojen ja kirkkauden vuoksi tämä on suosisteltavaa kuten sisäkuvauksessa yleensäkin. Kuvaaminen tapahtuu siten, että järjestelmäkamera asetetaan laajakulmalinsseineen jalustalle, otetaan täyden pyörähdyksen verran kuvia (linssistä riippuen esim. 30° tai 45° välein) ja lopuksi kuvat yläpuolelta ja alapuolelta. Sisätiloissa kuvatessa nämä viimeiset kuvat eivät mielestäni välttämättä ole ehdoton, koska harva (oletan) tutkii katto- tai tai lattiapintoja. Toki lopputuloksesta tulee siistimpi, mutta usein jätän nämä kuvat ottamatta. Jos haluaa vieläpä erittäin siistin lopptuloksen, jalustan voi siistiä Photoshopilla pois. Kuvat siirretään tämän jälkeen tietokoneelle, jossa kuvankäsitteluohjelmistossa (esim. Lightroom tai Photoshop) käydään perussäädöt läpi ja mikäli halutaan luoda HDR -kuvat, ne yhdistetään HDR -kuviksi. Sen jälkeen alkaa varsinainen kuvien ohjelmallinen yhdistäminen 360 -kuvaksi. Olen itse käyttänyt ja vertaillut kahta eri ohjelmistoa:
Hugin ensimmäisenä oli se, jolla lähdin liikkeelle. Internetin ihmeellisestä maailmasta löytyy lukuisa määrä videoita ja ohjeita, joiden perustella kuvien luontiprosessi ja editointi tuli tutuksi. Helppokäyttöisyydessään ja nopeudessa Hugin ei kuitenkaan vedä vertoja PTGUI:lle ja usein kuvistani tuli hieman “lättänöitä”, enkä keksinyt miksi, joten luovuin siitä sitten kokonaan, mutta kyllä tällä kuvat luotua saa. PTGUI on helppokäyttöisyydessään, nopeudessaan ja ominaisuuksiltaan itselleni sopivampi. Sen kokeiluversiolla pääsee kyllä kokeilemaan kuvien tekoa ilmaiseksi, mutta koeversio leimaa kuvat täyteen leimoja, joista ei pääse eroon muuten kuin ostamalla lisenssi. PTGUI tarjoaa kahta eri vaihtoehtoa: PTGui ja PTGui Pro Aikani harkittuani, päädyin itse lopulta hankkimaan tuon PTGui Pro -version ja olen ollut siihen tyytyväinen. Kuvien esittäminen Seuraavaksi on pohdittava, että missä nyt luotua 360 -kuvaa aikoo jakaa ja esittää. Lyhytaikaisen vuokraustoiminnan portaalit eivät näytä tukevan 360 -kuvien käyttöä, paitsi Booking.com. Booking.comissa on ollut 360 -asteen kuvien lisääminen mahdollista, mutta helppoa se ei ole. Sain lopultakin keksittyä miten 360 -asteen panoramakuvia saadaan lisättyä Booking.comiin. Palvelun tuki yritti kyllä auttaa, mutta ohjeet olivat mitä sattuu. Omalla salapoliisityöllä pääsin jäljille ja ratkaistua asian ? Esimerkki löytyy kohteestani kohdasta 360 asteen Panoraamakuvat Tori.fi:ssä voidaan lisätä linkkejä 360 -kuvien palveluihin, tosin hyperlinkkejä ei sekään mahdollista yksityisasiakkaalle (tai en ole ainakaan keksinyt miten). Jos ulkopuolisten linkkien käyttö on mahdollista tai omistaa omat nettisivut, voi 360 kuvat kätevästi linkittää sellaiseen palveluun, joka tarjoaa kuvien hostaukseen liittyvät palvelut. Olen itse lisännyt 360 -kuvia Tuparentin nettisivuille ja pyrin ohjaamaan asiakkaani sinne, jotta näkevät niitä siellä. Ilmaisista hostauspalveluista olen käyttänyt sekä Momento360a ja Kuulaa. Näistä etenkin jälkimmäisellä pystyy myös ilmaistilillä tekemään virtuaalikierroksia, tageja ja käsittelemään kuvia monipuolisesti. Momentolle löytyy myös plugini WordPressille. Alla esimerkki Kuulan palvelussa, johon lisäsin myös yrityksen tunnuksen lattiaan. Kuvaan ei ole otettu katto- eikä lattiakuvaa.
Alla esimerkki Momento360 -palvelussa olevasta kuvasta. Momento ei ole monipuolisuudessaan niin hyvä kuin Kuula.
Alla ulkokuva Kuulan palvelussa. Kuvaan saa halutessaan eri filttereitä, zoomia ja rotatointia voi muuttaa yms. tai vaikka asettaa automaattisen pyörittämisen, kuten tässä.
Lopuksi
Yhteenvetona todettakoon, että laadukkaiden 360 -kuvien ottamiseen ei tarvita tuhansien eurojen 360 -kameroita. Järjestelmäkamera objektiiveineen, sopiva ohjelmisto ja jonkun verran vaivannäköä riittää. Toki kyllähän se Matterport 2 allekirjoittanutta houkuttelisi ja sellaisen voisi hankkia, mikäli tilaustöitä olisi riittävästi. Tapasin noin vuosi sitten yrittäjäpariskunnan, jolla on pitkälti yli toistakymmentä huoneistoa lyhytaikaisessa vuokrauksessa ja yritys kasvuvaiheessa. Ideoimme yhdessä liiketoimintaan, markkinointiin, asiakashallintaan ja työkaluihin liittyviä asioita, sekä pohdiskelimme, että miten Tuparent voisi heitä tässä auttaa.
Hyvin tehdyt alustavat suunnitelmat menivät sittemmin hetkeksi jäihin pandemian aiheuttaman pysähdyksen vuoksi. Erityisesti lyhytaikaisvuokrauksessa matkustamisen väheneminen johti melkoiseen pysähdykseen. Pandemian kanssa on sittemmin opittu elämään ja kun tilanne taas parani, käynnistimme yhteistyötä uudestaan aiempien suunnitelmien pohjalta. Yritys operoi lyhytaikaisessa vuokraustoiminnassa ja on käyttänyt aiemmin yksinomaan Booking.com:ia ja suoria yhteyksiä varausten hankkimiseen. Vuosien kokemus toiminnasta on luonnollisesti tuonut myös jonkin verran vakiintunutta asiakaskuntaa, joka majoittuu mielellään tutussa kohteessa ja tutun majoittajan luona. Se mikä oli itselleni ehkä hieman yllättävää, että tutut kilpailijat tekevät myös jonkin verran yhteistyötä silloin kun asiakkaalle ei ole tarjolla juuri sillä hetkellä sopivaa kohdetta ja ohjaavat tämän kollegan pakeille. Loistavaa! Muiden myyntikanavien hyödyntämistä ei heillä käytetty pientä kokeilua lukuunottamatta seuraavista syistä
Asiakkaiden kanssa kommunikointi oli tällä kohdemäärällä on jo varsin vaativaa ja aikaa vievää sekä sitovaa, vaikkakin Bookingin malliviestejä oli hyödynnetty. Pohditaan vaikka viikonloppua, jossa suurin osa kohteista tyhjenee lauantaina ja uusia asiakkaita tulee jo seuraavaksi yöksi. Huoneistojen siivous/huolinta, asiakasviestintä, parkkipaikkojen hallinta ja muut asiakkaiden kyselyt näiden lisäksi. Koekäyttö Tein ehdotuksen, että otamme Smoobun koekäyttöön (2 viikkoa maksuton), lisäämme muutamia kohteita myös Airbnb:hen, synkronoimme Booking.com ja Airbnb hinnat ja otamme automaattiviestit sekä varausrajoitukset Smoobussa käyttöön. Jos kokeilu tuottaa heille riittävästi lisäarvoa, lisätään muutkin kohteet Airbnb:hen, kehitetään viestintää ja hankitaan Smoobulta maksullinen lisenssi. Tuumasta toimeen Samala kun kiireinen yrittäjä-asiakkaani keskittyi omaan bisnekseensä, perustin heille Smoobuun tilin, linkitin kohteet, loin automaattivastaukset sekä syötin uudet kohteet Airbnb:hen. Olisin myös tässä vaiheessa ollut halukas ottamaan laadukkaammat valokuvat kohteista, mutta ajan säästämiseksi menimme tässä vaiheessa vanhoilla kuvilla. Tein ensimmäiset malliviestit Suomeksi varausvahvistuksiin, saapumisohjeisiin sekä parkkipaikkaan liittyviin lisäohjeisiin. Seuraavaksi he latasivat Smoobun mobiilisovelluksen, johon pidin käyttökoulutuksen samalla kun kävimme selainversiosta perustoiminnot (esimerkiksi hintojen ja varaustietojen muokkaus). Pienten alkuhapuilujen jälkeen homma alkoi pyörimään ja päivittäisen käytön kautta tuntuma (heillä) parani. Hieman päänvaivaa (itselleni) aiheutti Bookingissa ryhmitellyt kohteet, joiden logiikka kyllä avautui pienen selvittelyn jälkeen. Koeajan käyttö Koeajan aikana testasimme integraatioiden toimivuutta, viestittelyä, käytettävyyttä, luotettavuutta sekä säädimme hinnoittelua Airbnbn osalta. Koska Bookingin ja Airbnb hinnoittelutavat poikkeavat toisistaan, oli näiden optimoimisessa opeteltavaa, jotta kohteiden hinnoittelu asettuu kohdilleen oli majoittujia sitten 2 tai 6. Soitin Airbnb:lle selvittääkseeni Service Feen hinnoittelun perusteita, joiden logiikka on..mielenkiintoinen. Kokeilimme myös Smoobun varausportaalin mahdollisuuksia lisäpalveluiden tarjoamiseksi, mutta tämä optio jäi vielä muhimaan myöhempää käyttöä varten. Päätös Koeajan loppupuolella oli aika tehdä päätös, että puretaanko luotu integraatio ja palataan vanhaan vai hankitaanko Smoobu ja laajennetaan käyttöä. Päätös oli loppujen lopuksi aika helppo mm. seuraavien syiden vuoksi:
Vaihe kaksi Lisäsin loput kohteet myös Airbnb:hen, lisäsin vastausviesteihin myös englanninkieliset versiot (sujuvasti näyttää kielen automaattinen valinta toimivan) ja hienosäädin muutamia viestipohjia entistä paremmiksi kuvien kera. Lopuksi Asiakas on tyytyväinen Smoobun käyttäjä ja on saavuttanut lisämyynnin, ajansäästön ja helppouden kautta hankkeelle asetetut tavoitteet. Smoobun tarjoamia lisäintegraatiot kolmansiin osapuoliin tuovat uusia mahdollisuuksia kehittää toimintaa entisestään ja nostaa automaatiota sitä mukaa kun niitä otetaan käyttöön. Vaiheeseen kolme on suunniteltu myös näitä täydentävää ja kilpailijoista poikkeavaa mielenkiintoista konseptia, mutta siitä ehkä sitten joskus myöhemmin. Haluaisitko sinä parantaa myyntiäsi tai helpottaa vuokraustoiminnan rutiineja? Ota rohkeasti yhteyttä: [email protected] Päivitys 7.1.2022: Asiakas on saavuttanut vuoden 2021 aikana viisinumeroisen myyntimäärän Airbnb:stä, joten Smoobun linkkaus ja Airbnbn lisäys on maksanut jo työn ja lisenssit moninkertaisesti takaisin. Lisäksi hän pitää Smoobun statistiikkanäkymästä, joka näyttää kokonaisuutena paitsi Booking ja Airbnb -myynnit, myös itse tehdyt varaukset kaikki tai kohteet eriteltynä, jaksoittain sekä käyttöasteen. Tein heille myös omat kotisivut, jonka kautta olemme pystyneet saamaan lisämyyntiä suoramyynnin kautta. Smoobu julkaisi noin viikko sitten uuden päivitetyn versionsa. Uusien omainaisuuksien esittely ja muutokset löytyvät myös heidän omasta blogistaan, mutta avaan niitä tässä omiin kokemuksiini perustuen. Useamman tilin tuki Smoobu tukee nyt useamman tilin käyttöä niin, että oikeasta yläreunasta pystyy vaihtamaan näkymää eri tilien välillä. Aikaisemin en olisi tälle uudelle ominaisuudelle pannut omassa käytössäni paljon painoarvoa, mutta nyt kun teen asiakkaalle kohteiden ylläpitoa, tämä on erinomainen juttu, koska pystyn vaihtamaan näkymää helposti oman ja asiakkaani välillä. Päivitetty käyttöliittymä Uusi käyttöliittymä on aiempaa selkeämpi ja loogisempi. Suomen kieltä ei edelleenkään tueta, mutta ei haittaa, koska Englanti taittuu. Kielivaihtoehtoina löytyy Englanti, Saksa, Italia, Ranska, Espanja, Hollanti, Kreikka, Portugali, Venäjä ja Puola. Tooltipsit eli työkaluvinkit ovat nyt selkeämpiä ja varausten infotiedot ovat aiempaa paremmat ja selkeämmät. Varauksista klikkaamalla etusivulla näkee asiakkaan nimen, tulo- ja lähtöajat, henkilömäärän sekä hintatiedot. Siitä pääsee myös detaljeihin, muokkaamaan tai perumaan varauksen. Kaikki tärkeimmät toiminnot siis. Pieniä päivityksiä on tehty sinne ja tänne mm. värikoodauksia varauslähteen mukaisesti teksteihin lisätty, joten se selkeyttää asioiden hallitsemista. Bonuksena käyttöliittymässä on nyt myös “Dark mode” eli mustapohjainen taustavaihtoehto. Käyttöliittymäpäivitys näkyy sellaisenaan myös mobiilissa, mikä oli hieno juttu Etusivulta pystyy nyt piilottamaan yläosan statistiikat, jota arvostavat varmasti ne, joilla on kohteita enemmän kuin kymmenen. Tällöin kohteiden varaustiedot mahtuvat paremmin etusivulle. Statistiikat voi myös piilottaa pelkästään mobiilista, jossa tilaa on tietokonetta rajatummin. Olisin toivonut, että lisäsovellusten, kuten websivun rakentajan, varaustyökalun ja online check-in -osioiden osalta olisi yhdistetty nämä samaan sovellukseen tai näkymään, koska nyt se on kieltämättä hieman hyppimistä näiden välillä ja usein hakemista, mutta ehkä tämä tapahtuu aikanaan. Pyysin heiltä aiemmin tukea Suomalaiseen (Skandinaavisen?) tapaan nimetä päivät 21.3.2021 (eikä 21.3.21 tai 21/3/21), mutta sitä ei ainakaan tässä versiossa vielä ole. Aikoivat kuitenkin lisätä asian kehityslistalle. Hinnoittelu ja kalenteri Eniten pidin siitä, että hinnoittelunäkymä on integroitu nyt kalenteriin. Tämä vähentää selailua eri näkymien välillä, nopeuttaa muokkailua sekä antaa paremman kokonaiskuvan. Viestintä
Viestintäosiota on uudistettu, joten viestikansiossa näkyy selkeämmin tulleiden/lähtevien jaottelu sekä esikatselunäkymä viesteistä. Viestiketjut on ryhmitelty – tosin en muista oliko tämä ominaisuus jo aiemmin tuettu. Vielä tässä versiossa ei ainakaan näkynyt aiemmin Smoobulta toivomaani omien viestien tallentamismahdollisuutta, mutta ehkä se vielä joskus tulee. Varausten siirto Useamman kohteen omistajille kätevänä uutena toimintona on mahdollisuus siirtää varauksia (drag and drop tyyppisesti) päivien tai jopa eri kohteiden välillä. Pieni, mutta kätevä uusi ominaisuus. Synkronointi Smoobu on kaksinkertaistanut palvelimiensa määrän, jonka pitäisi näkyä lisääntyneenä suorituskyvyssä synkronoinnissa varausportaalien suuntaan. Lopuksi Yhteenvetona totean, että päivityksessä oli paljon hyvää ja kokonaisuus on nyt entistä parempi. Asiat menevät oikeaan suuntaan. Odottamattomia käänteitä Luodaanpa katsaus menneseen vuoteen sekä pohditaan samalla sitä mitä tulevaisuus mahdollisesti tuo tullessaan. Koronapandemian impakti matkailuun oli musertava muun muassa Lapissa, jossa matkailuyrittäjät, joiden toiminnasta elämysten myynti on tärkeä osa, kärsivät suuren kolauksen. Suomalaiset matkailijat kun käyttänevät elämyspalveluja ilmeisesti vähemmän, joten ulkomaisten matkailijoiden kato tarkoitti hiljaista aikaa poro-, kelkka- ja huskyretkien kysyntään. Kotimaan matkailu muuten oli viime vuonna kohtuullinen, joten ainakin mökkien vuokrausten puolella meni paremmin. Lähderinteellä korona ja vuosi 2020 jäävät erityisesti mieleen. Pandemian vaikutus etenkin matkailuun on tullut tavallaan uutena riskinä toimintaan mukaan. Peruutuksista ruuhkaan Vuoden 2020 alussa, jolloin koronatietoisuus ja rajoitukset alkoivat vaikuttamaan, kävi, kuten olettaa saattaa, että jo tehtyjä varauksia alettiin Lähderinteeltä perumaan. Tästä kun mentiin ajassa hieman eteenpäin, alkoi varsin toisenlainen efekti. Ilmeisesti etätyöhön ja ulkomaan matkailurajoituksiin kyllästyneet ihmiset alkoivat enenevässä määrässä varailemaan mökkilomaa, jonka seurauksena vuodesta 2020 tuli sittenkin hyvä. Verrattuna vuoteen 2019, käyttöaste vuoden 2020 ensimmäisellä puolivuotiskolla helmi- ja maaliskuussa oli selvästi parempi kuin aiemmin. Sen sijaan huhti- ja toukokuu olivat hiljaista aikaa, jopa edellisvuoteen verrattuna. Kesä oli kutakuinkin yhtä suosittu kuin aiemmin, järvimökkeilyn suosion kun ymmärtää. Jäkimmäisellä puolivuotiskolla kysyntä oli vuonna 2020 korkeampi, paitsi syyskuussa, senkin ollessa lähes samanlainen. Kokonaisuudessaan vuodesta 2020 tuli varausöiden valossa selkeästi parempi kuin vuodesta 2019 ja tämä vuosi 2021 vaikuttaa ainakin alkuun hyvin samanlaiselta. Matkustusrajoitukset vaikuttavat tietenkin tässäkin suuntaan tai toiseen, joten nähtäväksi jää miten käy. Vuoden 2020 matkailutilastot Visitory julkaisee mainiota majoitus- ja matkailutilastoa maakunnittain, josta tuorein julkaisu ottaa kantaa vuoden 2020 tuloksiin Kuva kertoo sen, mikä on mediassa ja omakohtaisestikin havaittu – ulkomaisten yöpymiset romahtivat todella merkittävästi kun rajat suljettiin pandemian vuoksi. Tämä luonnollisesti heijastuu myös majoitusmyynnin laskuun, joka kuitenkin on vain -19% kokonaisuudessaan Yöpymisen pääsesonki Kainuussa on vuodesta toiseen kesä jonka lisäksi myös kevät on vilkasta aikaa. Kausiluonteisuus on matkailulle hyvin tyypillistä, joten aktiviteetteja sen suhteen, että kävijöitä riittäisi tasaisemmin vuoden ympäri, tulisi tehdä enemmän. Viime vuosi oli sateiden suhteen runsas. Sateiden määrä etenkin heinäkuussa ja syyskuussa sekä syksyllä erottuu selvästi kuvaajasta. Järven pinta olikin ennätyskorkealla sinä aikana kuinka kauan mökki meillä on ollut. “Tammi–joulukuussa 2020, sijainnissa Kainuu kirjattiin 867 000 yöpymistä (-12,7 %), joista kotimaisia oli 822 000 ja ulkomaalaisten tekemiä 45 000 yötä. Kotimaiset yöpymiset vähenivät kahdeksan prosenttia ja ulkomaalaiset yöpymiset vähenivät 54 prosenttia. Yhteensä yöpymiset vähenivät 13 prosenttia edellisvuoden tammi–joulukuusta. Eniten ulkomaalaisten yöpymisiä kirjattiin matkailijoille, jotka saapuivat maasta Venäjä (16 300 yötä).” 54 prosenttia! Melkoisen raju tiputus kun merkittävät sesongit jäivät hyödyntämättä. Venäläisten määrä olisi ollut vieläkin alhaisempi, jos koronaimpakti olisi osunut jo tammikuussa. Verrattaessa alueita keskenään, pistää silmään se seikka, että Kainuu alueena pärjäsi silti keskimäärin paremmin kuin koko Suomi. Vaikkakin Kainuun sisälläkin oli merkittäviä eroja. Sotkamon hyvän tuloksen arvelen johtuneen kaivosteollisuustoiminnasta sekä kilpaurheilijoiden harjoitteluleireistä Vuokatissa.
Matkailun kysyntä 2021 (tutkimus) If Vakuutus suoritti kyselyn, jossa Suomalaisilta kysyttiin millaisesta lomamatkasta he haaveilevat koronatalven keskellä. “Vain kolmannes suomalaisista arvelee matkustavansa samaan tapaan kuin ennen koronaa sitten, kun pandemia hellittää. Koronapandemian jälkeen lomamatkat suuntautuvat usein kotimaahan tai lähellä oleviin ulkomaan kohteisiin, suomalaiset arvioivat Ifin kyselytutkimuksessa. Suosituin unelmamatkakohde olisi tällä hetkellä kaupunkiloma Etelä- tai Keski-Euroopassa.” Enemmistö siis uskoo muuttavansa tapaansa matkustaa sen jälkeen kun korona hellittää. Tämä on huomionarvoinen muutos, jos näin todellakin tulee käymään. Matkakohteet “Matkustaminen muuttaa varmasti ainakin joksikin aikaa muotoaan senkin jälkeen, kun pandemia hellittää. Kotimaan matkailu todennäköisesti lisääntyy“ “Koronatalven keskellä suomalaiset haaveilevat eniten kaupunkilomasta Etelä- tai Keski-Euroopassa. Seuraavaksi yleisimmin unelmamatka olisi rantaloma Etelä-Euroopassa, kuten Kreikassa, Espanjassa tai Kanarialla, tai kaukomatka johonkin rantalomakohteeseen. Neljänneksi suosituimmaksi haaveeksi nousee matka Lappiin.” Toivoa sopii, että Suomalaiset oppivat hyödyntämään entistä enemmän kotimaan matkailun mahdollisuuksia, joka parantaisi matkailuyrittäjien tilannetta ja tukisi kotimaista kysyntää. Matkustustapa “Joka kymmenes aikoo vähentää lentomatkustamista ja yhtä usea lisätä matkailua omalla autolla. Kaikista suomalaisista 7 prosenttia aikoo jättää matkustamisen kokonaan väliin.” Lentämisen suosio vähenee jonkin verran, mutta ei merkittävästi. Itse luulen, että lentäminen tulee jatkossa pysymään samana ja jopa kasvamaan. Matkailu omalla autolla tarkoittanee etupäässä lähialueiden suosion kasvua. Ikäjakauma “Toki matkahaaveet vaihtelevat iän mukaan: kaukomatka rantalomakohteeseen houkuttaa eniten kolmekymppisiä, kun taas Lappi kiinnostaa eniten 50–59-vuotiaita. Yli 60-vuotiaiden unelmamatka suuntautuu muita useammin johonkin kotimaan kohteeseen.” Vaikka Lähderinne ei Lapissa sijaitsekaan, niin tämän perusteella voisi olettaa, että erityisesti vanhemmat henkilöt kiinnostuisivat kotimaan matkailusta jatkossakin enemmänkin kuin nuoriso. Meillä käyneistä vieraista on jäänyt sellainen tuntuma, että valtaosa on kyllä yksinäisiä, lapsiperheitä ja nuoria pareja – toki vanhempia pariskuntia ja ryhmiäkin käy – muttei kuitenkaan enemmistönä. Lopuksi Vuosi 2020 oli siis yleisesti ottaen varsin mollivoittoinen, mutta Lähderinteellä vilskettä kuitenkin riitti. Vuoteen 2021 lähdetään odottavaisin ja luottavaisin mielin, mutta koko ajan on pelko siitä, että pandemian rajoitukset saattavat muuttaa tilanteen hyvinkin äkkiä. Toivotaan, että rokotteet ja yleistilanne kehittyvät parempaan suuntaan. Se on meidän kaikkien etu! Miksi Channel manager ? Alkuun pientä ihmettelyä. En todellakaan tiedä, onko Channel Manager -sanayhdistelmällä Suomennosta? Onko se Kanavanhallintatyökalu vai mikä? Oli miten oli, käytän jatkossa tästä lyhennettyä muotoa KAHAT. Kanavilla tarkoitan tässä artikkelissa lyhytaikaisen vuokrauksen kanavia kuten Airbnb, Booking.com, Expedia Group, Homeaway jne. Jos listattuna on vain yksi vuokrauskohde, joka on välitettynä vain yhdessä portaalissa (esim. Airbnb), eikä ole tarvetta muokata hinta- ja varaustietoja sesonkien tai varaustilanteiden vuoksi, ei KAHAT:n avulla välttämättä saavuta suurta hyötyä. Ellei sitten aio hyödyntää niiden mukanaan tuomia lisäominaisuuksia, joista myöhemmin lisää. Aloin itse pohdiskelemaan KAHAT:n käyttöönottoa jokin aikaa sitten vakavasti, kun päivittelin tulevan vuoden hinnoitteluja Airbnb:hen ja Booking.com:iin. On melkoisen työlästä ylläpitää hinta- ja varaustietoja useassa paikassa, pitää ne synkronoituna sekä yrittää varmistaa, ettei päällekkäisvarauksia tule, koska tiedot ovat hajautettuna monessa eri kanavassa. Vaikka varaustietoja voikin importoida työkalusta toiseen niin niissä on omat viiveensä kanvasta riippuen. Näiden lisäksi minulla on vielä omassa kanavassaan toimiva välittäjä sekä suorien asiakaskontaktien kautta tulleita varauksia, jotka täytyy hallita ja ottaa huomioon. Ylläpitotuska oli myös yksi syistä miksi karsin mm. Homeawayn ja Expedian pois käyttämistäni kanavista. Paljon ylläpitotyötä hyötyyn nähden, vaikka minulla on tällä hetkellä vain yksi mökki. Mitä se tekee? KAHAT on siis lyhyesti sanottuna työkalu, joka integroituu useampaan portaaliin (esim. Airbnb, Booking.com, Homeaway, Expedia Group (=Hotels.com, ebookers, VRBO jne..). KAHATin avulla pystytään tekemään mm. seuraavia asioita:
Vaihtoehtoja ja integraatioita Markkinoilla vaikuttaa olevan laaja valikoima eri KAHAT -työkaluja. Jos kanavissa tuntuu olevan muutama isompi hallitseva peluri kuten esimerkiksi Booking.com, Airbnb, Expedia, niin KAHAT -työkaluja näyttää olevan todella paljon, eikä kaikissa vertailuissa ole tietenkään samat vaihtoehdot.
Smoobu on Saksalainen tuote ja näyttää ainakin markkinoivan ahkerasti, koska Google haussa nousee varsin hyvin esille.
Smoobun hinnoittelussa saa vuosittain maksaessa -20% alennuksen, jolloin hinnoiksi jää:
Basic tasossa on vain rajattu määrä ominaisuuksia, joten katseeni kohdistui suoraan Professional -versioon. Smoobu myös tarjoaa 14 päivän koejaksoa, jonka otin aluksi käyttööni. Verrattuna IGMS:ään, Smoobussa on joitain ominaisuuksia, joita IGMS:ssä ei ole:
Koska ehdin jo poistaa IGMS:stä kanavien linkitykset, en ole ihan varma oliko näitä Smoobun ominaisuuksia siellä vai ei :-)
Smoobun cockpit on eräänlainen dashboard, johon on koottu eri tietoja ja pikalähtöjä yhteen. Omaa dashboardiani en tähän kuvana viitsinyt laittaa, koska siitä näkyy turhan sensitiivisiä tietoja asiakkaista ja omista tiedoistani. Periaatteessa siis tuosta näkee yhdellä silmäyksellä tulevat varaukset, viestejä, käyttöasteen, jakaumaa sekä pikalähdöt. Integraatiot varausportaaleihin Linkkasin Airbnb:n, Bookingin ja Expedian mukaan ja aloin kokeilemaan järjestelmää. Lisäsin myös Homeawayn, mutta valitettavasti siinä integraatio on pelkästään varauskalenterin import/export -toiminto, joten niitä hintoja ei tästä voi suoraan ohjata. Ensimmäinen havaintoni oli, että minulla on kalenterissa epäjohdonmukaisuukasia eri sesonkien hinnoittelussa eri kanavien välillä sekä minimiaikojen pituudet vaihtelevat kanavasta toiseen! Smoobu tarjoaakin hinnoittelun synkronisointiin käteävän keinon, jolla voi määrittää alennus-/ylennysprosentit perushinnasta lähtien kuhunkin kanavaan. Tiedot päivittyvät napin painalluksella kaikkialle. Pidin myös statistiikka -osiosta, josta saa luotua useita näkymiä esimerkiksi eri portaalien varausten jakaumaan, summiin sekä kokonaisnäkymään kaikki yhdessä. Oma varausportaali Tein Smoobussa myös oman varausportaalin. Varauskalenteri on myös upotettavissa omille websivuille, jolloin asiakkaat voi ohjata tekemään varaus suoraan sieltä (ilman varausportaalien ottamaa komissiota). Varausportaaliin kytkin tilisiirron lisäksi maksuttomista maksujärjestelmien tarjoajista PayPalin ja Stripen. Smoobun kautta pystyn luomaan myös laskut parilla napin klikkauksella, mikäli asiakas haluaa laskuerittelyn tai käyttää tilisiirtoa. Varausportaaliin saa myös linkattua Smoobun kautta Google Analyticsin, joten pystyn seuraamaan sinne saapuvaa liikennettä tarkemmin. Guest app Smoobusta pystyy luomaan myös Asiakassovelluksen (Guest App), jonka voi räätälöidä haluamakseen. Kyseessä on personoitu asiakaskohainen websivu, jonka voi sitten lähettää asiakkaalle ohjeeksi saapumiseen, nähtävyyksiin, lisäpalvelujen ostoon, viestintään jne. Integraatiot eri palveluihin Smoobun integraatiovalikoima vaikuttaa uskottavalta. Listalta löytyy (osa vasta tulossa):
Erityisesti Bookingflow (tulossa) ja Rent Assistant (tulossa) olisivat mielenkiintoisia lisäosia. Yhteenveto Muutaman koepäivän jälkeen olin niin vakuuttunut Smoobun sopivuudesta omaan käyttööni, että päivitin lisenssin maksulliseksi. Smoobun selain- ja mobiilisovellus ei ehkä ole ihan kauneinta karkkia silmälle, mutta toimii hyvin ja selkeästi. Uudistettu käyttöliittymä on selkeyttänyt näkymiä. Aiheeseen kuin aiheeseen löytyy Smoobun nettisivuilta hyvät ohjeet ja vastailevat kysymyksiin suht. nopeasti, joten käyttöönotto on onnistunut toistaiseksi helposti. Smobun laajennusosat ja ominaisuudet ovat omiin tarpeisiini riittävät. Jos jotain kaipaan, niin Mailchimp -integraatio olisi kiva. IGMSn käytöstä pitkällä ajalla ei ole kokemuksia, koska alkukokemukseni olivat niin heikot, mutta uskon, että silläkin tulisi toimeen. Vuokralaisen vaihtuminenVuokra-asunnossamme asuva nuori viestitteli meitä helmikuun lopussa WhatsApp -sovelluksella, että haluaisi muuttaa kumppaninsa luokse. Sinänsä ihan tavallinen asia, mutta sen ajankohta oli pienoinen yllätys. Asunnosta oli tehty vuoden määrä-aikainen vuokrasopimus, joka oli vasta hieman yli puolivälin, joten pohdimme hetken aikaa, että mitä tässä pitäisi tehdä ja mitä sopimukset määrää.
Vaikka vuokralaisella ei sopimuksen purkamiseen ollutkaan perusteita, sovimme yhdessä, että vuokrasopimus päättyy irtisanomista seuraavan kuukauden lopussa ja vuokrasopimuksen mukaisesti vakuus pidätetään. Tällä kompensoidaan uuden vuokralaisen hakemiseen liittyviä kuluja sekä mahdollinen tyhjä kuukausi. Ajankohta ei vuokralaisen hakemiselle ollut ehkä paras mahdollinen, mutta saimme kuitenkin sovittua suhteellisen pian näyttöihin kävijöitä, joista tosin jokunen teki oharit (tätä ei voi käsittää). Tästä opittuna teimme linjauksen, että emme lähde yksittäiselle vuokrakandille näyttämään asuntoa kuin ihan poikkeustapauksessa. Käytin ilmoittamiseen tori.fi -palvelua, Vuokraovea, Facebookia sekä Iggloa. Igglo vaikuttaa tässä kaupungissa olevan melko kuollut. Eniten kyselyjä tuli Facebookista ja Torista sekä jokunen Vuokraovesta. Sopiva vuokralainen löytyi ja saimme tehtyä uuden vuokrasopimuksen. Kysyntä kiihtyi loppua kohti, joten jouduimme aika monelle tarjoamaan eioota. Koska tällä uudella vuokralaisella oli kuukauden irtisanomisaika ja kuu ehti jo vaihtua, meille realisoituu tyhjä kuukausi. Korona sinänsä ei asuntovuokraukseen ole toistaiseksi vaikuttanut millään tavalla ja toivottavasti ei tule vaikuttamaankaan. Uusi vuokralainen saanee asumistukea, joka vakauttaa taloutta hänen osaltaan. MökkivuokrausTammikuu oli hiljaisempi kuin viime vuosi. Tammikuun alku on ollut menneinä vuosina Venäläisten matkailijoiden suosimaa, mutta ruplan romahduksen jälkeen niitä ei ole tammikuussa mökillämme käynyt. Tammikuussa otin käyttöön Airbnbn, sekä maaliskuussa myös Booking.comin ja Expedian kautta toimivat useat välitysportaalit. Helmikuussa omien verkostojen kautta tulleiden yhteydenottojen lisäksi myös Airbnb alkoi vaikuttamaan, joten kuukaudesta tuli selvästi parempi kuin vuonna 2019. Paljon tulee myös kyselyjä ja tiedusteluja Airbnbn kautta, jotka eivät johda mihinkään, joten työtä joutuu tekemään paljon. Maaliskuussa alkoi Korona näkymään Suomessa ja sen vaikutukset näkyvät monin tavoin. Ainakin yksi varaus on jo peruutettu, mutta on myös yllättävää kiihtynyttä kysyntää ihmisiltä, jotka asuvat <250 km etäisyydellä mökiltä. Osa ihmisistä haluaa olla "eristyksessä", tehdä etätöitä ja viettää samalla hiihtolomaa. He perustelevat tätä myös sillä, että pienellä paikkakunnalla (ja mökillä) kohtaamisia on vähän, mutta on myös niitä, jotka pohtivat, että kestääkö pienen kunnan terveydenhuolto mahdollista kuormaa ja jättävät varaamatta. Totta tuokin, mutta taitaa olla niin, että pienen kunnan terveyskeskuksessa ei voida hoitaa mitään isompia sairauksia. Kajaanin keskussairaala on alle puolentoista tunnin päässä ja Oulun vastaava alle kahden tunnin, joihin mökkiläiset joka tapauksessa menisivät mikäli kotona ollessaan vakavasti sairastuisivat. Huhtikuu ja Toukokuu näkyy tällä hetkellä melko hiljaisena, eikä ihme. Koska raja on suljettu, myös Venäläisten kyselyt lakkasivat samalla kuin seinään. Kesäkuu ja Heinäkuu on varauksien perusteella tällä hetkellä ihan kohtuullinen, mutta Koronan pitkittyminen vaikuttanee siihenkin. SalkkuSalkussa on käynyt melkoinen puhuri, EPR -70%, SPG -61% ja VET -74%. Melkoisia romahduksia, mutta ei auta hermostua, koska en ole ensisijaisesti kurssimuutoksilla kauppaa tekevä. Kotimaisia osakkeita minulla ei ole ollenkaan, enkä niistä ole muutenkaan erityisen kiinnostunut muutamaa poikkeusta lukuunottamatta. Lyhensin velkavivun kokonaan pois ja tankkasin pienen siivun VETiä lisää. Eniten harmittaa osinkojen leikkaukset, jotka pienentävät tulevia tuottoja sekä lainoitusarvon romahdus, joka pienentää mahdollisuuksia tehdä hankintoja "alemyynnistä". Vermilion puolitti osingon huhtikuusta alkaen ja jos Koronakriisi jatkuu, voivat tulevat osingot olla haave vain. Toivottavasti Korona hellittää mahdollisimman pian ja vakavat tapaukset jäävät mahdollisimman pieniksi. Suunnitelmien justeeraustaSijoitusrintamalla tammikuu vaikuttaa haastavalta vuoden aloitukselta. Olinhan toki avannut osakesäästötilin jo hyvissä ajoin ja tehnyt suunnitelmia miten vuosi aloitetaan, mutta kaikki ei näytä todellakaan menevän kuten Strömsössä. Yllättävät menotMainitsin aiemmassa kirjoituksessani joulukuun odotettua heikommasta tulotasosta ja yllättävistä menoista, jotka aiheuttivat sen, että tammikuun tuloja odotettiin kuin kuuta nousevaa, jotta päästään taas sijoittamaan suunnitelman mukaisesti. Tammikuun alku ei suinkaan suonut helpotusta, vaan peliin astui pari isoa muuttujaa. Auto Auto (Mersu vm. 2005) kävi joulukuussa pajalla. Jo silloin sain vihiä, että autossa olisi vielä muutakin laitettavaa mikäli mielin saada sen katsastuksesta läpi. Päätin tuolloin, että odottelen rauhassa lähestyvää katsatusta ja laitetaan puutteet kuntoon sitä ennen helmikuussa. Autosta alkoi kuitenkin yhtäkkiä kuulumaan jotain vikinää ajon aikana, joten korjaamolle kävi auton tie. Itsellänikin pysyy kyllä jakoavain kädessä, mutta auton korjaaminen tilan- ja ajanpuutteen vuoksi ei oikein nappaa. Viedessäni auton korjaamolle annoin luvan korjata katsastukseen vaikuttavat puutteet optimistina uskoen, että kokonaiskustannust pyörisi jossain 400-500 euron välillä. Noh..loppulasku töineen oli mojova 1152 euroa. Vikinän syy oli joidenkin käsijarrun kiinnikkeiden ruostuminen ja pettäminen, joten jarru laahasi. Vika korjattiin samalla muiden katsastuksen hyväksyntää estävien korjaustoimen kanssa. Maksun yhteydessä kävi jo hetken mielessä, että koslasta pitäisi päästä eroon, mutta tokkopa mikään muukaan auto ilmaiseksi tulee, joten täytynee vain sulatella asia. Jos isompia korjauksia ei tänä vuonna tule, on se silti kuukautta kohti suhteellisen edullinen pitää. Keittiö Kotona on puhuttu jo jonkin aikaa keittiöremontista ja myönnettävähän se on, että keittiössä olisi jo päivitettävää, joten ei tämä sinänsä merkittävä yllätys ollut. Kaappien pinnoissa on kulumaa, altaan pohjassa naarmuja sekä astianpesukone alkaa vedellä viimeisiään, jättäen toivomisen varaa pesutuloksessa sekä kaasuliesi (vaikka niin mukava toisaalta on) ei toimi enää kuin yhden polttimen varassa. Kaakelilattian pinta maalattiin joku aika sitten ja nykyään tuo kiiltävä musta sävy harmittaa, koska roskat erottuvat varsin selvästi. Päätös tapahtui (kuten meillä yleensä) aika spontaanisti pienen pohdiskelun jälkeen. Tarkoitus oli, että aloitetaan remontti nyt ja tehdään vaihe kerrallaan. Mopo kuitenkin lähti keulimaan samantien ja halusimme homman valmiiksi pian. Keittiön kaappien rungot ovat hyväkuntoiset, joten niitä ei vaihdettu. Pohdimme aluksi väliseinän purkamista keittiön ja ruokasalin välistä, mutta koska kyseessä oli paksu kantava seinä, olisi se vaatinut liikaa suunnittelu- ja lupahommia, eikä hintakaan varmasti olisi kovin edullinen. Päädyimme lopulta purkamaan kevyen väliseinän, joka avartaa keittiötä toisesta päästä kohti olohuonetta. Sähkötöitä, kaapinovien maalausta ja levyjen mittoihin leikkausta lukuunottamatta olen tehnyt kaikki itse alusta loppuun. Listalla on monenlaista hommaa:
Tätä kirjoittaessa remontti alkaa olla loppusuoralla. Jäljellä olevia tehtäviä on seuraavasti:
Remontin yhteydessä on saanut "tekosyyn" päivittää samalla kalustoa kuntoon. Koneet tulevat tällä käyttöasteella kestämään pitkään ja ovat hyödyksi vuokra-asuntojen, mökin ja kodin kunnossapidossa. Alkuperäinen hiha-arvio 4500 € tuskin pitänee, koska suunnitelmat ovat muuttuneet matkan varrella siten, että lattia on lisätty sekä kodinkoneiden taso noussut jonkin verran, enkä huomioinut sähkötöitä. Salkun tilanneKeittiöremontin johdosta tein muutamia myyntejä salkustani ja hyödynsin superluottoa. Eniten plussaa tuotti vaimon valinta Marimekko, muiden ollessa yhteensä kutakuinkin plus-miinus nolla. Salkku on remontin vuoksi notkahtanut alas, koska isoa remonttipuskuria (taas lessons learned) ei ollut valmiina. Olisi ollut parempi odottaa ja säästää rahaa etukäteen enemmän. Loma-asuntoMökin vuokrauksessa aktivoin myös Airbnb:n käyttöön kokeillakseni miten se toimii. Käyttöönotto ja opettelu on vaatinut perehtymistä ja vienyt kohtuullisen paljon aikaa, mutta systeemi on nyt sisäistetty. Ehkä hauskin yksityiskohta oli vastaanottaa 0,01 euroa palveluntarjoajalta tilitiedon varmistamiseksi. Mikään ylivoimaisen helppo väline se ei ole, vaikkakin käyttöliittymä on selkeä. Vastausprosentin ylläpitämiseksi vastaukset on annettava 24 tunnin sisällä ja asiakkaat ovat varsin aktiivisia kyselemään tarkempia tietoja. Lisäksi sivulla tuntuu olevan melko paljon kohteeseen liittyviä attribuutteja, joita tulee täyttää. Toki Torin kauttakin usein ihmiset kyselevät mökkiin, varaukseen tai paikkakuntaan liittyvistä asioista, mutta jotenkin näin lyhyen kokemuksen perusteella vaikuttaa, että Airbnb:ssä vieläkin aktiivisemmin. Vuokra-asunnotKummassakin vuokra-asunnossa on edelleen samat vuokralaiset, jotka viime vuoden lopusta ovat niissä asuneet. Toisella vuokralaisella oli opiskelujen katketessa (ilmeisesti lopetti ne itse) haasteita vuokran maksussa tukien päättyessä, mutta hänen äitinsä tuli apuun ja maksoi vuokran. Hän on nyt taas saanut talouskuviot siihen kuntoon, että maksaa itse vuokransa. Lopuksi Ei niin huonoa, ettei jotain hyvääkin. Saadaan kohta uudistettu keittiö ja painopudotuskampanjani näyttää tällä hetkellä -6,1 kg, joten kiva alku vuoteen. Järjestelmä
Vuokrakäytössä olevalle mökillemme asennettiin älykäs Optiwatti -järjestelmä tammikuun lopussa 2019. Älykkäällä lämmityksellä on ollut merkittäviä käyttöä helpottavia etuja kuten huonekohtainen lämmitys, etäohjauksen kautta saatava lämpötilatieto (sisä/ulko) sekä lämmityksen muokkaaminen eri vuokralaisten tarpeisiin. Toiset kun tykkäävät hieman viileämmästä ja toiset lämpimämmästä. Aiemmin ongelmana oli usein se, että jotkut vuokralaisista säätivät lattialämmitystä, ilmalämpöpumppua tai pattereita omien mieltymystensä mukaisesti tai jopa sammuttelivat niitä. Näiden etäohjaaminen on jo sinällään merkittävä etu kohteessa, joka ei ole "kivenheiton" päässä. Mitä tietoa on käytettävissä? Koska vuosi 2019 on jo takana, on mahdollista vertailla täysiä vuosikulutuksia keskenään. Vertailussa on kuitenkin huomioitava muutama seikka:
Otin laskelmissani huomioon vuosikohtaisen käyttöaktiivisuuden muutoksen. Tämä on sikäli helppoa, koska (verottajan vuoksi) pidän kirjanpitoa kaikista varauksista, niiden ajankohdista ja vuorokausikestoista. Sähkön myyjältä (Helen) sekä sähkön jakelijalta (Kajave) poimin tilastot sähkön kulutuksista ja laskuista, jotka nekin on jo valmiiksi tallessa taulukossa verottajaa varten. Faktat Vuokrayöpymispäivien muutokset edelliseen vuoteen nähden olivat seuraavat:
Vuosittaiset sähkönkulutukset:
Muutos ja yhteenveto Sähkön kulutus ei siis vuonna 2019 ole laskenut kuin 5.7 %, mutta kun ottaa huomioon kasvaneet yöpymiset, voidaan laskea muutos sähkönkulutukseen per yöpymisvuorokausi:
Onko täysin selvää, että yöpymisten lisääntyessä sähkönkulutus lisääntyy suoran suhteessa - ehkä ei, koska mökkiä täytyy lämmittää joka tapauksessa. Sen voi sanoa, että mikäli vuonna 2018 olisi ollut sama määrä yöpymisiä, kuin vuonna 2019, olisi sähkönkulutus ollut silloin tietenkin korkeampi, koska ihmiset käyttävät sähkölaitteita sitä enemmän mitä enemmän yöpymisvuorokausia on. Sähkölasku vuonna 2019 oli vajaa 200€ vähemmän kuin vuonna 2018. Kun huomioidaan, että sähkön hinta sekä perusmaksut ovat nousseet (Kajaven tapauksessa näyttää tapahtuvan joka vuosi), Optiwatin tehollinen käyttöaika (v2019 vajaa vuosi 11kk ja käyttövuorokausia oli 24.4% enemmän) voidaan todeta, että säästöä on tullut selvästi enemmän kuin tuo mainittu vajaa 200€. Totuus lienee lähempänä jossain 300-500€ välillä. Verovähennysten vaikutusta laskelmassa (kotitalousvähennys tai sijoitusasunnon vähennykset) ei ole huomioitu. Voisin lunastaa Optiwatilta laitteet omakseni ja saada alemman kuukausimaksun avulla lyhennettyä takaisinmaksuaikaa. Ehkä on syytä odotella vielä mitä vuosi 2020 tuo tullessaan, jotta saadaan myös täysi vuosi tarkkoine kustannusvaikutuksineen. Säästön lisäksi etuna tulee aiemmin mainittu mukavuus, näkyvyys ja kätevyys, jotka jo sellaisenaan ovat sellaisia argumentteja, joiden vuoksi hankkisin järjestelmän. |
Arkistot
December 2022
Kategoriat
All
@IPPETIUS@tuparent |