Hinnoittelu lyhytaikaisessa vuokrauksessaLyhytaikaisessa vuokrauksessa ( johon "Airbnb majoittaminen" on muodostunut synonyymiksi) on olennaista, että kohteen hinnoittelu löytää oikean tasonsa. Hinta ei saisi olla liian korkea, jotta käyttöaste ja varausten määrä ei jää liian alhaiseksi, mutta ei myöskään liian matala, jotta kohdetta ei myydä turhan halvalla kilpailijoihin nähden. Oman käsitykseni mukaan valtaosa (ei-ammattimaisista) majoittajista tekee hinnoittelun siten, että he alkuun vertaavat oman kohteen sijaintia, varustelutasoa, majoituspaikkojen määrää sekä muita ominaisuuksia, joiden perusteella he sitten asettavat sopivan yöhinnan joka peilaa omaa tuottotavoitetta. Toisilla sama hinta on voimassa jatkuvasti, mutta toiset muokkaavat hintaa aktiivisesti esim. sesonkien mukaisesti. Tiedän myös sellaisia, jotka kerran kuussa päivittävät hinnat tulevan kuukauden osalta käsin. Koska majoitusbisneksessä on erilaisia sesonkeja, hintoja kannattaa tarkastella jatkuvasti. Sesonkien tunnistaminen onkin majoittajalle tarpeellinen taito. Parhaimmillaan vuosien saatossa muodostuu jonkinlainen näppituntuma, jonka perusteella pystyy omasta mielestään määrittelemään sopivan hintatason. Hinnoittelulla on suora vaikutus kohteen vuokratuottoon ja käyttöasteeseen, joten tämä on tärkeää tehdä oikein. Tällaisessa käsin hinnoittelussa on omat hankaluutensa ja rajoitteensa. Ensinnäkin, mitä useamman kohteen omistaa, sen työläämpää hintojen jatkuva ylläpito on ja helposti tulee myös hinnoitteluvirheitä. Mikäli samaa kohdetta vuokraa useassa eri välitysportaalissa, työ kompleksisoituu - on muistettava päivittää tiedot kaikkialle, huomioiden myös se, että hinnoittelumekanismit eri portaaleissa eroavat toisistaan jonkin verran. Lisäksi tällainen hinnoittelu perustuu mututuntumaan, eikä oikeaan kysyntädataan markkinoilla. Airbnb tarjoaa Smart Pricing -ratkaisua asiaan, mutta lukemieni kommenttien perusteella se ei olisi erityisen hyvä. Sanoipa joku jopa, että se optimoi Airbnb:lle parhaat tuotot alhaisilla hinnoilla sinun kustannuksellasi. Mene ja tiedä. Toisaalta, Airbnbn ratkaisu ei riitä meille, jotka kohteita välittävät monikanavaisesti. Dynaaminen hinnoittelijaEdellämainittuun ongelmaan on onneksi ratkaisu. Dynaaminen hinnoittelija kytkeytyy suoraan käyttämääsi kanavanhallintajärjestelmään (minulla Smoobu) tai varausportaaliin (esim. Airbnb tai VRBO) johon se hinnoittelee (antamasi sääntöjen mukaisesti) kohteen hinnat sopivaksi automaattisesti. Booking.comiin ei ole Pricelabsissa suoraa integraatiota, mutta Smoobun kautta se onnistuu, kuten sen kautta myös muihinkin sen tukemiin varausportaaleihin. Käyttämäni Smoobu -kanavanhallintajärjestelmä tarjoaa valmiit integraatiot seuraaviin sovelluksiin: Beyond Pricing, Pricelabs.co, Wheelhouse ja Smartpricing. Olen itse käyttänyt Pricelabsia, joten avaan sitä tässä hieman tarkemmin. Mitä Pricelabs tekee:
Järjestelmässä voidaan asettaa erilaisia sääntöjä minimivarausten pituuksille huomioiden viikonpäivien ja viikonloppujen eroavaisuudet, viime hetken varaukset, kaukaiset varaukset sekä ns. "orpopäivät" eli yksittäiset tyhjät päivät varausten välissä. Erilaisia sääntöjä on melkoinen määrä, mutta perusasetuksillakin pääsee jo pitkälle. Esimerkiksi käyttöasteeseen perustuvia hinnoittelusääntöjä on useita:
Ohjelmistossa on myös markkinanäkymä (Market Dashboards), joista näkee VRBO- ja Airbnb -kohteiden yksityiskohtaiset tiedot haluamaltaan alueelta. Esimerkki analyysista löytyy täältä. Hauskana yksityiskohtana havaitsin Pricelabsin käyttöönoton yhteydessä, että se osasi heti mm. hinnoitella tulevan heinäkuun musiikifestivaalin päivät (korkeahkoon hintaan) ilman että tein mitään. Sitä mukaa kun festivaali läheni, hintaa laskettiin pikkuhiljaa automaattisesti kunnes varaus saatiin aikaan. Pricelabs tarjoaa myös Salkkuanalyysin (Portfolio Analytics) , jolla pystytään pureutumaan tarkemmin omien kohteiden suorituskykyyn, hinnoitteluun, majoituspäiviin, varauksiin yms. Tämä on erinomainen lisä, jonka avulla pystyy tarkistelemaan oman kohteen suorituskykyä. Alla kuva yhden kohteemme yleisnäkymästä, jossa vasemmalla reunalla hinnoittelusäännöt, keskellä varauskalenteri kysyntäväreineen ja oikeassa reunassa käyttöastemittarit. Pricelabsin wizardi "Help me choose a base price" tarjoaa nopean tavan määritellä kohteen perushinta alueesta ja kohteesta riippuen. Tämä kannattaa ajaa aika ajoin, koska suositus muuttuu kun keinoäly oppii ja markkina muuttuu. HinnoitteluDynaamisen hinnoittelijan hinta on 19,99 dollaria per kohde per kuukausi. Useamman kohteen myötä hinta laskee. Salkkuanalyysi (Portfolio Analytics) on maksuton lisäpalvelu edellisen lisäksi, mutta markkinanäkymä (Market Dashboard) on hinnoiteltu hintaan 9.99 dollaria per kuukausi. Maksuveloitus tapahtuu automaattisesti kuukausittain sen jälkeen kun luottokortin tiedot on syötetty. Itse käytin Market dashboardia alkuun, mutta irtisanoin sen muutaman kuukauden jälkeen ja jätin käyttööni pelkästään dynaamisen hinnoittelijan salkkuanalyysin kera. yhteenvetoDynaaminen hinnoittelija on ollut käytössäni jo noin vuoden. Tuntuu mahdottomalta ajatukselta luopua tällaisesta työkalusta ja alkaa ylläpitämään hintoja ja sääntöjä usean kohteen osalta useassa eri portaalissa käsin.
Vaikka ohjelmisto maksaa jonkin verran, säästettynä työaikana ja oikein hinnoiteltuina kohteina tämä haukkuu hintansa helposti takaisin. Ainakin meillä tuotto on ollut tänä aikana hyvä. Mikäli aihe kiinnostaa, mutta tarvitset apua, ota yhteyttä.
0 Comments
Leave a Reply. |
Arkistot
December 2022
Kategoriat
All
@IPPETIUS@tuparent |