kassavirta ja myynti-ilmoituksetUseat asuntosijoittajat, minä mukaanlukien, ovat liittyneet erilaisten rakennusyhtiöiden, välittäjien tai tukkumyyjien sähköpostijakeluille, joiden kautta tulee tarjolle asuntosijoittajalle sopivia kohteita ja niihin liittyvät sijoittajahinnastot.
Viimeaikojen korkotilanne on muuttanut markkinaa niin, että täällä Oulussakaan uudiskohteiden kassavirta ei tahdo enää pysyä positiivisenä lyhennysvapaiden jälkeisenä aikana, mikäli huoneiston hankkii myyntihinnalla (lyhentäen taloyhtiölainaa kuukausittain rahoitusvastikkeena). Aiemmin nollakorkotilanteessa tilanne oli usein niin, että lyhennysvapaiden aikana pystyi kerryttämään kassaa ja silti lyhennysvapaiden päätyttyä kassavirta oli monessa kohteessa ainakin jonkin verran positiivinen kun myyntihinta oli rahoitettu omalla pääomalla. Sen mitä olen näitä myyntikohteita viime kuukausina käynyt läpi, nämä ajat näyttävät olevan toistaiseksi ohi. Tuoreimpien uudiskohteiden sijoittajahinnastoissa kassavirta painuu kaikissa näkemissäni kohteissa lyhennysvapaan päätyttyä pakkaselle, joka tarkoittaa käytännössä sitä, että sijoittajan on kaivettava omaa kuvetta joka kuukausi tai sitten käytettävä lyhennysvapaan aikaan kertyneitä kassavaroja niin kauan kuin ne riittävät. Olen myös kiinnittänyt huomiota sellaiseen asiaan, että joidenkin uudiskohteiden sijoittajahinnastoissa vuokra-arvioissa on "optimismia", joilla pyritään nostamaan kohteen houkuttavuutta sijoittajan silmissä. Uudiskohteen (varsinkin jos kyseessä on iso taloyhtiö, jossa pieniä asuntoja) valmistuttua tulee alueelle vuokra-asuntotarjontaa runsaasti. Koska jokainen vuokranantaja pyrkii saamaan kohteensa vuokralle samaan aikaan, on tarjontaa paljon ja kilpailu kiristyy. Toisille saattaa iskeä paniikki ja vuokrapyynnöt "polkevat" alueen vuokratasoa alas. Näin kävi myös edellisessä kohteessamme, johon valmistui kerralla yli 131 huoneistoa, joista suurin osa yksiöitä ja kaksioita. Samankokoisissa huoneistoissa oli vuokrapyynnin hajontaa melkoisestikin. Taloyhtiön valmistuessa kohteiden lopullinen vuokrataso ei ole rakennuttajan, välittäjän tai tukkumyyjän ongelma, riski jää vuokranantajalle, eli juuri sinulle. Jos olet olettanut saavasi vuokraa 650 euroa, mutta kiristyneessä tilanteessa saatkin vain 620 euroa, kassavirtalaskelmasi menivät juuri uusiksi. Näin ollen, omia laskelmiaan tehdessään kannattaakin
Tarkkuutta siis.
0 Comments
Leave a Reply. |
Arkistot
December 2022
Kategoriat
All
@IPPETIUS@tuparent |